轉按準備事項

14-9-2016

銀行新造按息回落，不少有樓在供的業主會心思思部署轉按，除了希望節省每月供款及利息支出外，也可賺取現金回贈。不過，要成功轉按，有不少條件要互相配合

，包括：

1. 良好信貸紀錄
轉按等同向另一機構申請按揭，要順利獲批，其中一個最重要的因素是良好的信貸紀錄，包括準時償還按揭供款。需知道現時申請按揭，借款人需要填寫同意 書，同意銀行查閱其信貸紀錄，基本上遲還款的紀錄對銀行而言可說「一覽無遺」。逾期還款的密度愈高、延誤時間愈長，對申請轉按愈不利。
2. 齊全的入息證明
有了良好的信貸紀錄，另一關要過的便是提供入息證明。對於有固定入息的僱員來說，入息證明相對簡單，稅單、公司信、戶口出糧紀錄已是可信的入息證 明。而對無固定入息的人士，包括自僱人士，一般銀行會要求6個月以上的紀錄作為入息憑證。而對中小企老闆來說，銀行更可能要求提供2年的核數紀錄以計算收 入。
3. 原按揭已過罰息期
轉按為的是慳息、賺回贈，而必要的支出是律師費。一般來說，如果按揭未過罰息期，客戶轉按，便等同提早還款，需要支付罰息。每一家機構的罰息期安排 都有不同，一般銀行的罰息期由2年至3年不等，而罰息一般為未償還貸款額1至3%。多數借款人借取按揭時，可能未有為意罰息期的安排，甚至忘記了自己按揭 的相關條件。最簡單的確認方法，是查看與銀行簽署的按揭合約，如果未能尋回，便應向有關銀行確認。
4. 物業估價
假設申請人信貸紀錄良好、入息可信，原有按揭又已過罰息期，銀行也會視乎物業的估價決定是否批出按揭。近幾年樓價大致上持續上升，一般物業現有估價 應該高於購入價。不過，要留意的是，2015年2月27日之前，600萬元以下物業的標準按揭成數是7成，之後為6成。如果業主在2014年以7成按揭入 市，現時轉按，一般只可申請6成按揭。未償還按揭金額如高於物業現時估值6成，業主要轉按，便需要額外準備現金償還有關差額。
5. 符合按揭指引
最後一項要留意的是其他條件是否符合按揭指引。其中一個可能影響轉按申請的情況，是借款人在數年前購入單位自用，並成功申請按揭，之後又為親人其他 物業的按揭作擔保。此情況下，借款人申請轉按，銀行為其計算供款與入息比率及進行壓力測試時，會以較嚴格的標準進行，即要求其自用物業的按揭加上擔保物業 的按揭總供款不逾月入4成，加息3厘供款不逾月入5成。
現時本地銀行體系資金充裕，銀行承接轉按業務的意欲甚高。如果小業主大致上已符合上述條件，應可順利轉按，節省按息支出。

原文刊於經濟日報網站2016年9月14日
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