資產證明申請按揭

8-7-2021

銀行除了可根據客戶的收入評估還款能力批出按揭之外，亦可根據客戶的資產值批出按揭。理論上，申請人即使是零收入，但手持大額現金、不動產，仍然可獲銀行批出按揭，問題是計算上會較為複雜。

眾所周知，以收入計算按揭負擔能力，監管機構有清晰的指引，即一般人所熟知的「供款負擔比率」及「壓力測試」。而對於以資產淨值（資產值減負債）為支持而批出的按揭，原則上借款人的資產淨值高於新造按揭物業的樓價，銀行便可批出按揭。但監管機構對於計算資產的標準並沒有劃一的指引，個別銀行對於以資產證明申請按揭，會有不同的處理。

首先是不同的銀行對不同資產的估值會有不同，例如港元存款一般可以100%估值，外幣、股票、債券等，個別銀行會有不同的估值折扣。假設某銀行規定外幣會以市值8折估價，即若某人有市值400萬港元的外幣，其估值會是320萬港元。銀行亦會要求申請人提供資料，證明已持有相關資產3個月。至於物業，如果是已供滿的現契樓，一般銀行會以市值的一半作為資產估值。如果物業尚未供滿，通常是以按市值一半再減按揭餘額作為資產值。

不同銀行審批標準不一

除非物業估值與按揭餘額有極大比例距離，例如某人持有市值2,000萬元的物業，卻只欠銀行數十萬元，否則，一般情況很難以仍未供滿的物業作為資產證明向銀行申請按揭貸款，購置另一物業。

計算資產值之後，便要計算按揭成數，對於沒有其他物業在供的借款人來說，以資產證明申請按揭，成數上限是樓價4成。即購買市值1,000萬元的物業，最多借400萬元。原則上，只要資產值高於1,000萬元，銀行便可批出按揭。

另外一個常見的問題，如果業主手持一個已供滿的物業，而又沒有其他資產，可否以資產證明條件，為同一個物業申請按揭套現？

市場上有個別銀行的確有如此安排，但標準各有不同。例如持有一個已無按揭的現契樓，市值1,000萬元，在沒有入息證明，只以資產審的情況下，個別銀行可為此物業按足4成，但另一些銀行只可借樓價25%。

原文刊於經濟日報網站2021年7月7日

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