比較按息是高是低的基準

24-1-2025

2024年樓市成交價雖然仍有調整，但成交量回升，背後因素之一是全年按息下調0.625厘。有指今年按息的下調幅度有限，按息利好樓市的因素消減。但此觀點忽視了其他座標因素的影響。

早前網上有一個熱門討論：某位女歌手是否靚女。本來靚女與否，純屬各花入各眼，就算再花時間討論，也不會達成共識。但在討論中，一位網民引用電影《唐伯虎點秋香》的一個鏡頭作為論據，卻得到大量認同。話說電影中，男主角唐伯虎聽到路人盛贊女主角秋香貌美，他卻認為「不外如是」；但鏡頭一轉，秋香身旁出現幾個「對比」，有了其他作為比較的座標，男主角便同意女主角果然相貌出眾。

其實，此電影對按息是高是低、對樓市的作用有多大的討論，一樣有啟發作用。2024年新批按息由4.125厘，下調至3.5厘。而展望2025年，因為眾多因素，市場多數意見預期本地按息的下調空間只有0.25厘，中短期的按息下限便是3.25厘。悲觀地看，2024年按息下調了0.625厘，對樓市的刺激效果也只是量升價跌；如果2025年按息只有0.25厘的下調空間，對樓市的刺激效果豈不是更低？

問題在於，要比較按息是高是低，對樓市有沒有刺激作用，除了與按息本身的歷史走勢比較外，同一時間的其他座標影響其實更大。根據差餉物業估價處數據，2024年初，A類住宅的租金回報率為3.3%，較當時新批按息4.125厘為低。但至去年11月，A類住宅的租金回報率升至3.6%，而新批按息卻下跌至3.5厘。展望2025年，租金回報率在租賃需求推動下，可望微升，而新批按息可望微跌。新批按息由2024年初的「高於A類住宅租金回報率」，變成2025年底的「低於A類住宅租金回報率」，而且預期差幅會在2025年擴大。

另一個可比較的座標是定期存款利率，2024年初，3個月港元定期存款利率大概在4.1厘水平，高於當時租金回報率，與當時的新批按息貼近。但一年下來，現時3個月港元定期存款利率大概在3.3厘，已低於A類住宅的租金回報率及新批按息。對手上有大量資金的存戶來說，他們在2024年初借取按揭買樓，要付出損失定期存款利息收入的機會成本遠較現時為大。值得留意，港元貸存比率偏低，2024年11月為78%(即銀行體系中100港元的存款，只貸出了78元)，較2020年以來的平均數84.9%有明顯差距；簡單來說，銀行水浸，估計今年定存利率易跌難升。

加入了租金回報率及存款利率兩個比較座標，可以發現，雖然預期今年新批按息的下跌空間有限，但當其他座標變化之下，按息輕微下跌，推動置業人士入市的作用卻不一定消減。當然，對有置業需要的人士來說，買與不買，除了參考各類座標，仍需小心衡量自己的負擔能力。

原文刊於信報網站2025年1月21日