業主的祈禱：樓價不要升太快！？

17-9-2020

樓價高企，港人仍然趨之若鶩，相當一部分原因，是買家預期住宅物業有保值乃至升值的空間。但世事千奇百怪，有些時候，會出現業主希望自己物業的樓價不要升得太快的情況。

樓價上升，代表資產增值，正常而言，業主應該會希望樓價愈升愈有；但有時，卻會有業主真心希望樓價不要升太快、甚至不要再上升。其中一種情況，是業主當初以發展商的「高息+優惠期」按揭計劃入市；在優惠期將近完結時，希望以按保轉按，避免未來要長期負擔高息樓按。但按保的適用範圍有其限制，如果樓價升太快，反而會令業主難以轉按。

升太快或超出按保適用範圍

舉一個實際例子，陳先生2年前以900萬元購入一個新盤單位，借用發展商按揭，按揭成數為樓價8成，首2年利率為P-2厘，第3年起為P（現為5厘）。優惠期內每月供款，未償還本金由720萬下調至約680萬元。如果樓價不升不跌，陳先生又合乎其他要求，他可以透過按揭保險轉按，按息將由原按揭優惠期後的5厘，下調至低於2厘。如果年期不變，每月供款會由原按揭優惠期內的約35,000元減至30,000元。

但如果樓價上升至高於1,000萬元，陳先生的物業便超出按保的適用範圍，按揭成數便只有5成，假設市值1050萬元，銀行按揭最多可借525萬元，要轉按的話，他便要有155萬元的現金，以支付新舊按揭的差額。手上資金不足的話，便要在原有的發展商按揭優惠期後以「正常利率」（即P）供樓，每月供款會上升至約40,000元。正正是按保有樓價適用範圍的限制，令一些計劃轉按，樓價貼近1,000萬元物業的業主，會寧可樓價不要上升。

考慮主動出擊提前轉按

但祈求樓價不升未免過於被動。對於借入發展商典型「高息+優惠期」按揭，又計劃轉按的業主來說，其實可考慮更主動的方案。一般發展商安排的按揭，罰息期會較短，例如是整筆一按不設罰息期，小業主大可在「優惠期」未滿的時候作轉按，現時H按的利率可能較發展商按揭的優惠期利率更低，根本不必等待「優惠期」滿才進行轉按。

甚至是原有的按揭設有標準的罰息期，業主亦應該向貸款機構了解，罰息的計算方法，再計算一下，如果支付罰息之後轉按，長期利息支出回落，是否較為划算。支付少量罰息之後換來長期低息，可能會比長期以較高利率供樓更為划算。

原文刊於經濟日報網站2020年9月16日

如有任何關於按揭問題，可直接Whatsapp聯絡我們(+852 55966181).