新盤建築期付款注意事項

19-3-2018

購買未落成物業，大致上有兩種付款安排，一為現金即供，即簽署買賣合約後，便向銀行申請按揭，在物業未落成前已開始供樓，由於發展商可較早套現，售價一般有一定折扣。第二類是建築期付款，即支付一部分樓價後，待物業入伙時才申造按揭。

兩種付款安排各有利弊，以現金即供來說；好處除了售價一般有折扣外，另一好處是銀行一般會估足價。不過，如果置業人士購置新樓是換樓，舊居仍有按揭未供滿，在申請樓花物業的按揭時，銀行即使接受新物業為自住，亦會將新舊物業的按揭供款相加，供款總額在現有利率下不可高於月入一半；加息三厘不可逾月入六成，才會批出按揭，要通過要求有一定難度。

相對來說，選用建築期付款，好處是物業落成前都不用供樓，對家庭收支影響較少。但建築期付款的安排，要在物業臨近入伙時才申造按揭，屆時需要再為物業估價。如果在期內樓價下跌，便可能出現估價不足的情況。例如一個樓花期建築期付款訂價800萬元的物業，買家在樓花期已支付120萬元，並計劃在入伙時再支付200萬元現金，並以6成按揭借480萬元完成交易。如期內樓價下跌，物業在臨落成前，估價只有700萬元，6成按揭可借420萬元，買家便要額外籌措60萬元，才可完成交易。

在樓花買賣中，價格是由合約規定的，但交易時間卻不是一個固定的日期，而是要待物業落成，發展商發信通知買方，可以將業權正式轉讓。由於建築進度受制於天氣等眾多因素，故樓花買賣時，物業落成日期只是一個估計值。

其實不論樓花是提早抑或延後落成，也會為買家帶來一定麻煩。舉例而言，如果物業原先是估計年底入伙，買家可能計劃在年中開始放售舊居，以便套現完成新居交易。

不過，如果物業工程進度滯後，入伙期順延，買家過早售出舊居，在交接期便要另外找地方居住。相反，如果新居提早落成，買家可能未及放售舊居，如果未能籌措資金完成新居交易，可能就要支付延長交易的罰息了。

原文刊於iMoney 2018年3月17日

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