新盤一按二按比較

25-11-2021

新盤熱賣，對於成交價在1,000萬元以下的單位，估計有需要高成數按揭的買家，多會申請按揭保險。而購買1,000萬元以上物業，又需要高成數按揭的買家，估計會考慮價單上列明，由發展商提供的一、二按。究竟申請新盤一、二按之間有甚麼區別，買家又應該如何揀選？

先說新盤二按，全稱是第二按揭。指的是一個物業已經抵押予貸款機構，業主再以同一物業抵押，取得第二筆貸款。原則上，抵押物業予銀行取得按揭，借款人在未得銀行同意前，是不可以把物業再抵押予其他機構的，否則提供一按的銀行可視此為違約，要求借款人全部償還欠款。現時大家在新盤看到的二按，都列明需要獲得一按銀行同意，再由指定財務機構提供，一般二按的成數是樓價20%至30%，而且會列明一按＋二按的總貸款成數不逾指定水平，例如80%。

二按限制多較「麻煩」

對借款人來說，二按「麻煩」之處是由於涉及銀行一按，整個「一按＋二按」的組合，要通過壓力測試。以一按為H按，利率H+1.3厘，鎖息「大P」（現為5.25厘）減2.75厘；二按首2年利率「大P」減2.75厘，之後P為例；如果借款人無其他按揭負擔，便要求他在一按利率為2.5厘、二按利率為5.25厘時，每月總供款不逾月入一半。在一按利率為5.5厘、二按利率為8.25厘時，每月供款不逾月入6成，才可通過壓測。

而二按，相對於整筆向非銀行機構的好處，是銀行低息一按佔比較重，就算二按優惠期後按息較高，平均下來，整個銀行一按＋財務二按的利率不會太高。

在二按之外，另一種高成數按揭方案便是整筆按揭，例如樓價8成的貸款都由發展商指定財務機構提供。相對於二按，「方便」之處是不涉銀行，往往不設壓測（但仍可能有一定的供款與負擔比例要求），批核標準較寬。較為寬鬆的批核標準，可能會令部分收入不足以通過壓測的買家，寧可選擇與銀行無關，未必需要通過壓測，而整筆貸款由發展商關連機構提供的一按。

但缺點是非銀行按揭，利率一般較高，常見的在P至P+1水平，即利率在5至6厘左右；通常在供款初期的2、3年有低息優惠。在優惠期後，如碰上最優惠利率上升，每月供款可能較優惠期一下子上升幾成，加上之前沒有壓測，負擔比率可能較高，對借款人財務帶來較大影響。

原文刊於經濟日報2021年11月24日

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