按揭層面的「阿媽係女人」

28-8-2019

所謂「阿媽係女人」，通常指內容100%正確，但對行事決策無作用的陳述。在按揭層面，也不乏此類意見，最常見的是，每次討論高成數按揭，總有人會提醒──選用高成數按揭，小心變負資產。

只要樓價不是只升不跌的話，按揭成數愈高，物業成為負資產的可能性也愈大。此是最簡單的算術，假設完成交易後樓價即跌，當初用90%按揭，樓價跌一成已是負資產；如果按揭成數只有50%，樓價便要跌五成才是負資產。因此「選用高成數按揭，易變負資產」是完全正確──可惜也沒有什麼用的陳述。

一方面，以上陳述有意無意之間，忽略了「高成數按揭」=「低首期」的事實。一個買家支付了較低的首期入市，多數情況下，意味他保留了較多的現金儲備，在經濟前景不明的情況下，也代表多了一分應對的本錢。

另一方面，「高成數按揭較易變負資產」也沒有說明：物業成為負資產又如何的問題。如果按息不變，你欠銀行100萬元，那管物業市值是110萬元(不是負資產)，抑或90萬元(是負資產)，供款都是一樣的。主要的變化是，在你要變賣物業，或銀行收回貸款(Call Loan)時，由於物業資不抵債，借款人需要「抬錢」才可賣樓或償還全部貸款。

不過，在銀行按揭監管較寬鬆、樓價較高位大跌七成之時，銀行都未有大規模Call Loan。在監管日趨完善的今日，擔心樓價下跌，物業變成負資產、銀行會主動Call Loan，似乎有點過慮。

對買家來說，比起「物業是否容易變成負資產」；「這個貸款額是否我可安全負擔」，才是更值得留意的風險管理問題。

原文刊於信報網站2019年8月27日

如有任何關於按揭問題，可直接Whatsapp聯絡我們(+852 55966181).