按揭優惠的魚與熊掌

27-5-2021

過去數年，樓按市場競爭劇烈，樓按申請人可以盡享不同類型的按揭優惠。但近日有銀行調整按揭優惠，如果借款人選擇按息掛鈎存款戶口，樓按的現金回贈就會少一些。在魚與熊掌不可兼得的情況下，借款人又應該如何選擇才對自己最有利？

數年前銀行為搶奪按揭業務，樓按借款人可獲「全方位」的優惠。但可能出於樓按利潤微薄，部分銀行一度調整優惠策略，借款人要在不同優惠之間選擇。以餐廳點餐作比喻，便是由晚餐附餐湯及沙律，改為附餐湯或沙律。

部分銀行去年取消為新造按揭提供按息掛鈎存款戶口，可能因疫情放緩、存貸比率下跌，個別銀行在早前開始恢復提供按息掛鈎存款戶口，但選擇此優惠，現金回贈會輕微下調。相反，如借款人選擇較高的現金回贈，便要放棄按息存款戶口。兩個選項的現金回贈差距可達貸款額的0.2%。

對於現金回贈及高息存款戶口之間的取捨，並沒有一個放諸四海皆準的最佳答案。要考慮的變數包括放棄高息存款戶口，可獲的回贈會增加多少，借款人同時也要考慮，在借取樓按後，自己尚有多少流動現金可存入戶口收取較高利息。

可按手上流動現金作安排

以借款額600萬元為例，如果借款人要在「有按息掛鈎存款戶口、標準回贈」或「無按息掛鈎存款戶口、現金回贈+0.2%」之間作決定，可以計算在一定期限內，存入多少現金，才可抵銷0.2%的現金回贈。600萬元的0.2%是1.2萬元。假設按息（亦即存款利率）為1.5%，大致上即借款人在取用樓按後，如有40萬元閒置資金可存入戶口，2年便有1.2萬元的利息收入。

簡單來說，如果借款人取用樓按貸款後仍有一定流動資金，選擇略低的回贈、換來按息掛鈎存款戶口較佳。當然，如果資金有較其他較高回報的投資選項，又或借款人閒置現金不多，有按息掛鈎存款戶口，但沒有多少現金可存入，答案便會截然不同。

原文刊於經濟日報網站2021年5月26日

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