存款掛鈎按揭須知

4-5-2016

近日按揭申請人查詢按揭，除了是否估足價、按息、回贈、罰息期之外，也多了人查問是否有存款掛鈎按揭。此類戶口標榜可以為借款人提供高息存款，或節省供樓利息，但不同銀行之間的產品有一定差異，客戶應該如何選擇？

此類存款掛鈎按揭戶口，約在十多年前推出市場，賣點是向客戶提供等同按息的存款利率；例如按揭利率是2.15厘，按揭客戶存款於銀行，也可收取 2.15厘的存款利息，上限一般為未償還按揭金額一半。起初此類戶口的利率會較一般最優惠利率按揭（P按）的按息為高，但其後因市場競爭，息口逐漸下調至 等同一般P按。兩年前，更陸續有銀行將類似計劃推廣至拆息按揭（H按）。

雖然說原則上此類戶口都是提供等同按息的存款戶口，但卻有幾種不同的變化，選用時借款人宜留意當中的差異。

第一類：獨立存款戶口，每月派息

此種可說是存款掛鈎按揭的基本形態，存款戶口利息等同按揭利率，存款優惠額為貸款餘額一半。

例如借200萬，30年還款期，利率2.15厘，存款利息等同按息，第一個月如存入100萬，利息收入便是1,792元。而按揭供款、年期完全不受影響。

第二類：按揭供款不受影響，減年期

此種戶口將按揭及存款戶口集中於一個戶口，客戶可存款，存款可扣減利息，雖然不會影響往後每期按揭供款，但終因供本較快，年期縮減，最終達至節省利息支出的目標，可存入額度一般為貸款餘額一半。

例如，借200萬，30年還款期，利率2.15厘，第一個月如0存款，下期供款為7,543元，當中3,583元為供息，3,960元為供本；如第 一個月存100萬，下期供款一樣為7,543元，但還款中的息本比例改變，供息只佔1,792元，供本上升至5,751元。由於每期還本增加，還款年期會 縮減，令全期利息支出減少。

第三類：存款利息減本金

類似第二類，但存款利息用於減本金，下期供款減少，但還款年期不變。

例如借200萬，30年還款期，利率2.15厘，下期供款為7,543元。如第一個月存100萬，存款利息1,792元會扣按揭本金，下月供款因此減少。

原則上，三種慳息效果極度接近，但不同的計算方式，適合不同理財策略。例如某些借款人希望盡早償還按揭，便適合選用第二類存款綜合戶口；另一些人認為按息偏低，寧可讓通脹蠶食債務，不希望縮短還款期，第一、三類戶口便會較合其口味。

原文刊於經濟日報網站2016年5月4日
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