售後租回與按揭申請

2-6-2022

 為了樓換樓時申請按揭不會影響新居的按揭成數、同時又減少換樓時多次搬遷的麻煩，市場發展出「售後租回」的操作。此種安排會方便賣樓業主申請新居按揭，但同時可能影響買家的按揭安排。

先賣後買 VS 售後租回

為了遏抑投資需求，當局推出種種辣招。在按揭方面，一位本身已有按負擔的借款人，再申請按揭時會受到不少限制，包括按揭成數減一成，新舊居按揭總供款不可逾月入4成、按息升3厘的壓測之下，月供不逾月入5成等。要減少此類影響，最簡單的方法是「先賣後買」，只要購入新居的成交日期較售出舊居為遲，為新居申請按揭時，舊居的按揭負擔便可不計，也不影響新居的按揭成數。但此方式有一個缺點：新居如需裝修，換樓客便可能要在遷出舊居、搬入新居前，先找臨時居所，平添一次搬屋的麻煩。

樓換樓業主其中一個應對按揭限制的的處理方式是「售後租回」，即售出舊居的同時，與新業主簽訂租約，租用單位一段時間。對只持有一個按揭物業的賣家來說，此舉的好處是售出舊居後恢復「首置」身份，有利於為新居按揭的申請。租回舊居，可解決新居入伙前的居住需要。

但「售後租回」的安排，卻會影響買方的按揭申請，尤其是涉及按揭保險時，更需留意。原因在於，一個物業有租約，銀行及按保公司便會視為「非自住」，按揭成數上限會減一成，而供款入息比率、壓力測試的要求亦會收緊。最不幸的情況下，如果銀行拒批按揭，買方又無足夠現金完成交易，便可能需要取消交易，損失訂金。

為應對以上問題，市場一個習慣是「售後租回」的雙方不為租約打釐印。在官方紀錄上租約不存在，銀行及按保公司審批按揭時便無從發現單位有租約。但要留意，無打釐印的租約，在出現爭議時，對業主及租客雙方都欠缺保障。而對買方來說，明明有租約而在申請按揭時隱瞞，嚴格而言算是行使虛假文書。是否值得為了予人方便而鋌而走險，買家便要自行衡量了。

原文刊於經濟日報網站2022年6月2日

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