加息周期樓按優化策略

7-4-2022

 美國正式進入加息周期，雖然港元最優惠利率尚未上升，但拆息走勢免不了受美息帶動。在過去的低息期，按息甚至一度低於通脹，借款人毋須投放太多心力整理債務。但在加息期，放任不理已經不是理想的取態，借款人應該更主動地優化按揭債務。

過去數年，雖然按息長期偏低，但也有相當比例的小業主會以較積極的態度改善自己的按揭債務。例如4、5年前新批H按利率一般在H+1.7厘，2、3年前大概是H+1.3厘。不少借款人便會透過轉按令按息(及每月還款)下跌，順勢可透過轉按賺取回贈，抵消部分按息支出。

不過，近2年新批H按的利率大致維持在H+1.3厘水平，對大部分H按借款人來說，轉按並沒有慳息效果。惟即使新舊按揭的利率一樣，現時轉按，借款人仍可取得約借款額1.3%的現金回贈，在加息周期下，即使轉按後利率不變，仍可透過回贈抵消部分按息，值得考慮。而對於那些非H按借款人來說(例如以發展商按揭入市的買家)，如果條件適合，更應積極轉按至銀行H按。另一個可考慮的安排是定息按揭，雖然新批定息按揭的利率輕微高於H按利率(現時新批10年定息利率為2.2厘)，但長遠可免受浮息按揭利率持續上升的影響。

如果因為種種原因未能轉按，而借款人手上有一定閒置資金，亦可考慮為按揭進行部分還款，令未償還按揭金額減少，從而使未來利息支出下跌。不過，要留意貸款銀行對部分還款的要求，一般要在罰息期完成後才可進行，多數銀行要求部分還款是整數，例如5萬元起，而且可能涉及一定的行政費用。

當然，以上提及的策略，都視乎借款人本身的財政狀況。將現有按揭轉按至其他銀行，需要通過壓力測試。如果借款人在取得現有樓按後收入減少、轉按便未必是一個可行的選項；同理，要考慮提早還款是否有利，先決條件是借款人有一定閒置資金。

如果轉按及部分提早還款都難以實行，借款人亦可考慮與現有按揭銀行商討，調整按揭條件。一般而言，要下調按揭利率的難度較高；但如果現有按揭利率較市場新批按息為高、借款人過去還款紀錄良好，仍值得嘗試與銀行商討減息。如果減息的要求未獲銀行接受，借款人亦可嘗試要求銀行延長還款期，此策略會令每月供款減少，但全期利息支出增加，適合供款負擔已經較高，不希望加息後每月還款上升的借款人；相反，如果借款人的供款負擔不大，但希望減少未來利息支出，可與銀行商討，縮短還款期，令每月供款增加，避免未來按息上升，全期利息大幅增加。

要留意的是，不論延長或縮短還款期，都有一定要求，例如延長還款期要視乎借款人的年齡及樓齡，兩者與還款期相加都不可高於銀行的內部規定；如果是縮短還款期，由於會令每月還款增加，銀行會再審視借款人的入息是否符合供款與入息比例要求等。

原文刊於信報網站2022年4月5日

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