入市前準備事項

7-9-2016

樓市升溫，同末周日新盤成交逾千伙。所謂「寧買當頭起」，不少準買家又躍躍欲試，計劃入市，但在入市前，有不少事情值得留意。

買樓最重要當然是首期，首期不足自然難以買樓，但值得留意，就算首期充足，但如果未能取得按揭貸款，置業大計一樣會落空。要減少按揭申請被拒的機會，有幾樣事項宜先行部署。

1.準備入息證明

銀行批核貸款申請，首先要衡量借款人的償還能力，對打工仔來說，償還能力主要體現於薪金。

一般而言，入息證明包括稅單、公司證明文件、銀行往來紀錄。即使你薪高糧準，如果平時沒有整理入息證明的習慣，也難以向貸款人證明你的還款能力。

當然，部分入息證明，例如公司信、戶口紀錄等，可以要求公司及銀行補發，但手續需時；如果準買家有意入市，倒不如先整理相關文件。要留意的是，對於非固定入息的僱員而言，銀行一般要求更長時間的入息證明。

2.檢查信貸資料庫紀錄

每個曾經在香港向銀行、金融機構借錢(包括信用卡貸款、稅貸、車會等等)的人，在信貸資料庫中都會有所紀錄及評分。評級是按信貸狀況、逾期還款、信貸資料被查閱紀錄次數等而定；有借有還，無拖欠紀錄的評分會較高；相對而言，有多次拖數紀錄的，評分會較低。

評 級較低，申請貸款可能被拒，或者申請獲批，但未能取得最佳的按揭條件。不少人可能會認為，自己根本少有欠債，又或只是一時三刻忘記找卡數，應該不會影響評 級。不過，持續的拖數行為，其實會影響評級。另一方面，過去亦曾出現借款人已經清還欠款，但相關銀行忘記更新紀錄，令客戶信貸評級處於偏低水平的烏龍事 件。

要避免以上情況出現，準買家可花費百多元，向管理信貸資料庫的環聯公司查閱自己的紀錄，一來是查看有沒有未及更新的資料，如果發現紀錄有問題，可要求有關銀行及環聯更正。二來是可以集中財力清還部分欠債。

3.減債

要借錢要樓，一個原因是手頭現金不足；要順利借錢，卻要先行償還舊債，情況看似矛盾，其實大有原因。部分「債」，其實借款人並未真正取用，例如循環貸款額，在按揭批核時，一樣會計算為借款人的債務負擔，此類循環貸款的優惠，宜在申請按揭前先行取消。

其次，部分消費貸款，每月還款額甚低，借款人可能認為無傷大雅，對按揭申請影響不大。但在計算按揭壓力測試時，減1千元的債，效果其實比增加1千元的收入更有用。

在壓力測試要求下，按揭每月供款+其他債務每月還款的總和不可高於月入一半；結果就是，其他還款會嚴重影響壓測的結果。一名月入6萬元，每月有其他債務還款3萬元的人士，在壓測要求下，其可借入的按揭金額是0元。

要順利申請按揭，準買家可考慮先行償還部分欠債，以增加通過壓力測試的機會。

原文刊於經濟日報網站2016年9月7日
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