不靠「父幹」的置業計劃

5-8-2015

有團體統計，2013年，本地大學畢業生入息中位數只為10,860元，考慮通脹因素後，實質購買力比回歸前更不如。回頭再看本地樓價，30年樓齡「上車 盤」、又或中產居屋全開放式單位估計入場費都在400萬左右。此等收入、此等樓價，不靠「父幹」的話，要如何部署置業？

先假設2015年新畢業大學生薪酬毫無寸進，即中位數維持10,860元水平，即年收入約13萬元；表面看，400萬元上車盤樓價是13萬的30.7倍，如果沒有上一代支持，難道真要不吃不喝30年入市？不過，詳細計算下來，情況或不如此悲觀。

首先，置業可利用按揭，以400萬元物業計，只要符合一定條件，仍可申請9成按保入市。在首期之外，加上佣金、律師費、印花稅，需要儲蓄的金額大約是55萬元，與10,860元的入息比較，儲蓄時間大幅減少：不吃不喝的話，只需4年多，便可達成目標。

人工倘年增1成 大學生9年半可儲夠首期

不吃不喝太強人所難，假設總收入的1/3可作為儲蓄，要儲55萬元的時間便是12年半，時間的確有點長。不過，在計算時必須留意，高學歷的年輕人，薪金會 有較大增長空間，假設薪金按年上升10%，10年後同一群人的入息中位數會是25,600多元－－即使年增長只有5%，10年後他們的入息中位數也會有 16,800多元。持續將1/3收入作為儲蓄的話，在每年收入增長10%的情況下，一位在畢業時月入10,860元的畢業生，在9年半之後，可儲蓄55萬 現金－－如果月入增長只有5%，需時則略多於11年。

遺憾的是，即使每年薪金增長達一成，而樓價、按息、壓測要求不變，在採用30年還款期、借款360萬元（未計保費），月入要32,762元以上才可通過壓 測。換言之，即使月入維持較高增長，儲了55萬元作首期，仍然未夠條件購買一個典型的上車盤。如果儲蓄期間樓價上升、按息上調，亦會令入市大計更渺茫。

找到結婚對象一起儲蓄 儲首期時間可減半

不過，如果可以找到經濟條件相近的結婚對象一起儲蓄，不但儲蓄首期的時間可大幅減少一半，償付按揭供款的能力亦可望提高。當然，此處牽涉另一個「雞和雞 蛋」的問題。據說不少人的擇偶條件是對方「是否有物業」。對於剛畢業的年輕人來說，是否可在「沒有物業」的狀態下，找到感情穩定、願意一起為了置業而儲蓄 的另一半，可能會是一個很現實的問題。

一輪計算之後，可以說，即使沒有上一代資助，置業對年輕人也不完全是「Mission Impossible」，但的確需要眾多因素協調才可達成－－樓價不要再升、按息不要大幅上調、收入可持續增長、找到感情穩定可一起儲蓄的伴侶等等。或者 有人會說：如此多要求，根本難以達成，何必委屈自己節約儲錢？答案仍是那一句：樓價不會只升不跌，今日開始儲蓄，未來樓價下跌時，你才有入市的本錢。即使 樓價在未來十年仍持續上升，儲了的錢不足以入市，也一定會有其他用途，先為自己設定目標，為之勞力，總不會全無結果。

原文刊於經濟日報網站2015年8月5日
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