「虛假」的H按選用數字

10-9-2019

過去數年，以拆息為基準的H按在多數時間均成為主導市場的按揭產品；而較傳統以最優惠利率為準的P按，使用比率偏低。不過，有人會說，現時的統計數字，其實「假假地」，未能反映真實的情況。

參考金管局的統計，7月新批按揭中，88.5%為H按，而P按只有9%。而過去數年，雖然有銀行調整H按的條件，例如上調H按利率，甚至表示不再提供H按而一度令個別月份的P按使用比率反超H按。但由於市場競爭激烈，當個別銀行需要爭取業務時，又再恢復增加H按優惠，令P按比例不能長期維持高企。

雖然H按的使用比率表面上較高，但也有人指出，由於拆息偏高，事實上幾乎所有名義上的H按，都會轉用以最優惠利率為準的鎖息上限(Cap Rate)供樓。以一個上半年典型的新批H按條件為例，計息標準是H加1.23厘，鎖息上限是P(5.375厘)減2.9厘；以星期一的1個月拆息1.76357厘計，H加1.23厘較P減2.9厘為高，事實上借款人是在用P為準的按揭在供樓。統計上H按使用比率較高，但已沒有多少意義。

有關論點不能說是全錯，因為現時絕大多數以H按條件借取按揭的借款人，名義上的H按，在供款時利率其實與一般P按一樣。問題在於，H按始終是有兩個計息標準(P減及H加)。因為近期拆息偏高，令H按用戶事實上長期以P減為準的利率供樓。但在理論上，如果未來拆息大幅回落(例如1個月拆息跌至1.2厘以下)，屆時H加1.23厘便會低於P減2.9厘，借款人便會改以較低的利率來供樓。

雖然現時我們看不到拆息有大幅下調的空間，但在理論上卻不能排除此可能性。在並無其他代價(例如H按的Cap Rate高於一般P按)的情況下，此種名義上的H按佔主導的現象，仍會持續一段時間。

原文刊於信報網站2019年9月10日

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