P按轉H按的好處與風險

27-8-2020

在銀行紛紛削減現金回贈、上調新批按揭利率之後，業主轉按的誘因大減。少數轉按肯定可慳息的例子是數年內以發展商按揭入市的新盤買家；另一類邊緣個案是數年內以P按（最優惠利率按揭）入市的人士，在決定是否轉按時，要有多重計算。

近一年的新批按揭，H按的使用比例約9成。但在2018年第四季至2019年初，P按由於各種原因，市佔率一度佔新批按揭的四至五成。隨着這批P按的罰息期陸續到期，相關業主面對是否轉按的問題時，考慮點會與以H按供樓的業主完全不同。

2年前的新批H按，利率一般為H+1.3厘，現時供款利率約1.55厘；鎖息為「大P」減3.1厘，即2.15厘。而當下新批H按，利率為H+1.5，鎖息約為「大P」減2.65厘，即約2.6厘。對借款人來說，兩個計息標準都是新不如舊，自然是一動不如一靜。

H按較為波動　長遠情況未明朗

但對2年前取用P按的業主來說，又是另一番故事，當時P按條件一般為「大P」減3.1厘，即2.15厘。如果現時成功轉用H按，利率是H+1.5厘，即約1.75厘，即可減息0.4厘。以未償還按揭金額300萬元，年期尚餘20年計，原有P按月供15,391元，轉為H按，年期、本金不變，月供是14,824，每月節省567元。加上部分銀行仍有提供約0.2%的轉按現金回贈，足以抵銷律師費，帳面看似乎轉按是合理決定。

但借款人也要留意，H按較為波動，而新批H按的鎖息上限較2年前為高，目前以「大P」計，約為2.6厘。日後如果拆息上升，而最優惠利率不變，現時轉用H按，未來可能會以鎖息供樓，利率會較現有2.15厘的利率為高。

具體來說，放在原有P按借款人眼前的選擇是：如果現時成功轉按，利率即時下跌0.4厘。但風險是，未來如果拆息上升而最優惠利率長期不升，供款利率有可能較現時上升0.45厘。

市場一般估計，未來2、3年低息環境會持續，短期看轉按的贏面較大，但長遠情況卻較不明朗。轉與不轉，對現時以P按供樓的業主來說可說費煞思量。

原文刊於經濟日報網站2020年8月26日

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