違規二按絕跡？

13-6-2015

報載金管局將加強力度對付違規二按，包括要求銀行全面檢查貸款組合，當發現客戶有未申報二按時，銀行便需處理。違規二按會否因而絕跡？

討論之前，先行釐清二按定義。原則上，業主將物業向貸款機構抵押，取得貸款，便叫按揭；單一物業向單一機構抵押借款，便是一按。將一個已抵押物業另行抵押借款，便叫二按。一般銀行提供按揭貸款，在合約上都有消極保證(Negative Pledge Covenant) 的條件，指借款人向貸款人保證，在其償清貸款前，不得在其財產上設定有利於其他債權人的法律形式。簡單來說，就是禁止借款人未得銀行同意，不可用同一個抵押物業再作其他抵押(二按)。

市場上較常見，銀行同意的二按，主要是新盤發售時，發展商安排的二按。此類二按可能涉及發展商融資，按息不算太高，撇開吸引買家的初期特惠利率，在優惠期後，一般為最優惠利率(P)至P+2不等。對用家來說，樓價五成平息一按、樓價二成發展商二按，一、二按利率平均下來，大約3厘水平。對用家來說，仍不算難以負擔(而且買家可透過提早償還二按，令利息支出進一步下跌)。

至於坊間討論，可能會引至樓市爆煲的「二按」，指未經銀行同意的二按(下稱「違規二按」)。現時金管局要求銀行處理的，亦是此類二按。由於資金成本高，此類二按的按息較高，可達十厘至廿多厘水平，一般用家，甚至投資者都不會用採用此類產品置業，反而是短期周轉為主。

金管局已經不是第一次針對此類違規二按。早前金管局限制銀行向財務公司按揭業務提供融資，是在財源上限制此類二按的規模。現時要求銀行清查按揭組合，似乎是將行動升級。

以往銀行罕見主動清查按揭借款人有否借入違規二按，部分原因是行政成本高，其次是借款人即使因負擔不了高息二按要斷供一、二按；一按銀行大可拍賣抵押品，並有第一順位取回欠款。在樓市連連上升，一按成數又只有五、六成的情況下，銀行其實沒有多少壞帳風險。

現時銀行被要求定期檢視現有按揭是否牽涉違規二按，一旦發現，銀行原則上有權作出處理，所謂「處理」，金管局表示不一定是收回貸款(Call Loan)，銀行公會表示銀行或針對牽涉違規二按的個案上調一按利率。表面上看來有關措施有一定阻嚇力，問題是債仔要借入高息二按，一定有其「苦衷」，債仔如果有方法找到更便宜的貸款，也不會去借息口相對高昂的二按。

或者可以說，債仔在走頭無路，迫得要借入二按時，「日後銀行知道，一按利率可能上升」未必有太大阻嚇力。現時金管局雷厲風行要銀行查數，能否就此杜絕違規二按，仍有待觀察。

原文刊於iMoney 2015年6月 13日
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