負擔比率或將下跌

27-7-2016

7月中旬起，樓市氣氛明顯好轉，樓價指數已持續數星期回升，新盤熱賣之餘，二手成交量亦見回升。甚至已有證券行估計，全年樓價可能出現微升。有趣的是，即使樓價真的回升，其中一個官方統計的負擔比率卻可能下跌。

首先要說明的是，官方有兩個較常被引用的供樓負擔比率；一個是政府經濟報告中的「供款與收入比率」，另一個是金管局的「平均供款與入息比率」。兩個名字類似的比率，計算的方法完全不同。

金管局的「平均供款與入息比率」自2014年起，一直在34%至36%之間波動，宏觀而言，可說相當平穩。要留意的是2015底樓價比2014年初上升約14%，但平均供款與入息比率卻幾乎沒有變化。背後的原因很簡單：壓力測試。

平均供款與入息比率是由銀行實際比出的按揭申請，與申請人的入息比較而來。由於所有向銀行申請的按揭都需要通過壓力測試。而在現行壓測的要求下，每宗獲批按揭的供款與入息比率大概在4成多，由於不是每一位申請人都會「借到盡」，平均下來的供款比率便是在3成多的水平。

所以，即使樓價回升，只要壓測的要求不變，新批按揭的平均供款，難以高於現時水平。相反而言，市場卻有新變數，可能令上述供款比率下跌。

近期H按利率回落，已有多家銀行推出H+1.5厘的按揭產品，新批按息比年初大致下跌0.2厘。以平均25年的還款期計，按息下跌0.2厘，大致會令供款佔入息比率下調1%。

計算壓測要以高者為準

值得留意，根據壓力測試的要求，但凡按揭利率涉及兩種或以上計算方法，計算壓力測試時，需要以高者為準。以常見的H按為例，不管是H+1.7抑或 H+1.5厘，如果銀行提供P（大P，即5.25厘）-3.1厘的鎖息機制，計算壓測要以高者為準。換言之，雖然實際上新批按揭利率下調，但並不意味同樣 收入的按揭申請人可以借取較高金額的按揭貸款。供款始終受制，例如月入3萬元，初次置業，無其他債務，供款30年，可借入按揭上限約3,296,544 元；如果按揭利率是H+1.5厘，即約1.74厘，實際供款是11,761元，較H+1.7厘時的12,086元，佔入息比率剛好下跌1%。

按息下調，實際供款比率下跌，對用家來說，可能是數字遊戲；因為樓價回升，準買家可向銀行借取的金額不變，意味上車的難度增加。但在風險管理角度而言，卻代表銀行體系風險，大致上已不會因為樓價上升而增加。

原文刊於經濟日報網站2016年7月27日
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