象徵式加息 不足拖垮樓市

9-9-2015

聯儲局會不會在月內加息，仍是人言人殊，但說到底，美息會不會在9月上升，其實是小問題；更重要的問題是：美息即使回升，是否可形成一個利息上升的趨勢；而左看右看，現階段美息似乎沒有持續上升的條件。

單看美國經濟數據，似乎已有條件加息。雖然通脹率仍在似有若無，一年上升0.2%的水平，但至少聯儲局關注的基本失業率回落至5.1%，為2009年以來 新低，不少聯儲局鷹派已認為9月應開始加息。但環球股市波動，市場憂慮中國經濟放緩引發全球衰退，不少權威分析認為美國不應在現時市況下加息。

市場中人對聯儲局是否加息的決定引頸以待，但將眼光略為放遠，大家應會發現，在現時對是否加息都有極大爭議，聯儲局即使在9月開始加息，都難以出現 2004年中之後，聯儲局幾乎每月上調利率的盛況。較可能的局面，大概是在明年初以前，象徵式加息1至2次，算是對「啟動利率正常化」的目標有所交代，之 後便要看環球及美國經濟環境再作決定。如果環球經濟一如部分市場人士所料，進入低增長階段，加上其他貨幣兌美元貶值，美息其實沒有大幅上升的需要或條件。

基本經濟因素 更值得關注

如果利率在未來半年上升不足1厘，對本地供樓人士的影響便十分有限。每百萬元按揭貸款，以25年還款期計，月供會由4,312元升至4,562元左右。

更值得留意的是，人民幣滙價回落，觸發資金流入香港（一個解釋是看淡人民幣的資金兌回為港元），令本地銀行結餘再次大升至3,000多億元水平。港滙偏 強，長期而言對本地樓價未必有利，但短綫而言，資金氾濫，卻令本地銀行有條件在美息回升時，暫不跟足美息升幅。美息上升，而港息維持偏低的局面可能維持一 段時間。

本地按息在未來一年，升幅料較為有限，按息回升的程度，或不足以引發樓價調整。在現時市況下，更值得留意的也許不是按揭利率，而是基本經濟面，尤其是中國 的基本因素是否已經惡化。利率輕微上升，不足以令樓價明顯回落，但香港及中國的經濟增長如放緩，加上股市調整的負財富效應，無疑會對已然偏高的樓價帶來一 定壓力。在往後一段時間，基本經濟因素比起利息，可能更值得置業人士留意。

原文刊於經濟日報網站2015年9月9日
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