說好了的加息呢？

28-6-2016

英國公投意外脫歐，帶來的金融市場震盪可能持續一段時間，美國說好了的加息恐怕要再推遲；但低息持續，對香港樓市來說，最多只能算是中性影響。

公投之後，英人忽然驚覺英國脫歐成本極大，而且蘇格蘭和北愛爾蘭分離之聲再現(當地學生可能是最明顯的受惠者，以後或者不用再分UK、Great Britain和England)；數百萬人聯署要求「再投多次」，但歐盟已表明不可挽回。

未來兩年，英歐要就分家談判，眾多歐資銀行可能會撤離倫敦，英國短期內經濟絕對不樂觀。而英國脫歐，亦可能刺激歐洲各國的脫歐派爭取公投，歐盟也絕 不好過。中國經濟放緩和歐洲前景不明，市場已估計美息於年內難以回升，甚至明年美息也需要維持低位，避免英歐的震盪拖累美國經濟。美息不加，港息自然也難 升，低息環境持續，理論上利好香港樓市，但環顧全球，大國經濟全部不樂觀；利率不變，影響只能視為中性。如果認為樓價會因利率不升而反彈，可能有點堅離 地。

本地樓價自去年9月見頂回落，再於今年3、4月左右止跌，跌幅大約10%，期間市場按息一直平穩。美國在年初上調聯邦基金利率一次，香港最優惠利率 未有跟隨；一個月拆息於2月一度升穿0.3厘水平，但其後回落。簡單來說，之前樓價回落，與利率關連不大。未來一年，如果按息維持低企，也只是代表利率維 持不變，難以演繹為利好樓市。

另一方面，雖然最優惠利率和銀行同業拆息大致維持不變，但4月開始，銀行新造按息更見輕微回落，拆息按揭利率由之前的H+1.7厘，微跌至 H+1.6厘水平，理論上利好樓價。但宏觀而言，利率上落0.1厘，對大局了無影響；相反，港府數年內着力增加住屋供應，效果開始浮現，在經濟放緩的情況 下，供應增加，不宜對後市過於樂觀。

不過，即使外圍因素轉差，由於過去幾年樓市投機者幾乎被政府辣招趕絕，持貨業主以自住用家為主；加上利率低企，此類業主沒有多少減價放盤的動機，後市在高位橫行的可能性仍然較高。

原文刊於信報網站2016年6月28日
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