按揭指引對迷你單位的拉動作用

25-10-2014

大埔某新盤提供200呎以下單位，被輿論冷嘲熱諷，但綜合包括按揭在內的各種因素，未來此類單位應該會愈來愈多。

推動小單位供應增加的第一個原因自然是樓價高企。過去被視為上車級的二手單位，一般建築面積三百多平方呎，實用面積多在二百呎以上；隨樓價上升，此類上車屋則的成交價約在400萬元水平，以9成按揭，借360萬元，30年還款，按息2.15厘計，月供13,576元，月入要在32,762元以上才可通過壓測—此收入水平統計上已高於本地私樓住戶的入息中位數。

發展商如希望維持新盤有少量「上車級」單位供應，唯有將單位面積做得盡量緊緻。只要單位不是位處核心區域，將單位面積控制在200多呎上下，便可以將單位售價壓在300萬，甚至200萬元水平。當然，覬覦此類「上車級」單位的，除了上車用家，也包括大量投資者，即使新盤有小型單位推出，也不代表購入的一定是用家。

發展商推出此類單位的另一個原因是按揭因素；近幾年大單位升幅不及小單位，原因之一是樓價600萬元以上物業按揭成數受限，樓價1000萬元以上物業的只可借樓價5成。文首提及的新盤，發展商一直表明，200呎以下的小單位，供購買比鄰大單位的用家優先認購，如大單位的買家放棄購入小單位，才會供其他買家購買。

由於大、小單位之間的間隔牆並不是結構牆，如果買家一併購入兩個單位，或會將單位打通為自製相連單位使用。即名義上是購入2伙，但在買家立場，其實是購入一個更大的單位。

且看當中一個例子，樓盤其中一個小單位即供價(折實，下同)約170萬元，比鄰的大單位是756萬元。如果兩個單位本來就是一個單位，總價926萬元，一般按揭借款上限是500萬元，按揭成數54%，首期支出426萬元。

但現時分開為2個單位，小單位樓價170萬元，可借7成，借119萬元；大單位樓價756萬元，可借6成，即453.6萬元。兩個單位共借572.6萬元，整體按揭成數約62%，首期支出353.4萬元。簡單來說，一併購入比鄰的大、小單位，較購買一個同等樓價的大單位，買家反而略為降低首期。

當然，一個新盤由投地、開則到銷售，需時數年，上述部署未必是發展商精心設計；可能只是歪打正著，屋則本來如此，讓比鄰大單位買家有優先購買權，只是順便。

現行指引下，一個1000萬元的大單位可借500萬元，但2個500萬元的比鄰單位，卻可借700萬元。沒有人知道現時的按揭指引會存在多久，但相信發展商會以靈活開則的方法應對，設計更多可打通的相連單位，以方便買家以較低首期入市。

值得思考的是，此類靈活走位的部署，其實對政府、市場計算單位供應量有輕微影響—發展商售出了100個單位，但事實上卻只解決了50個家庭的住屋需要。

原文刊於iMoney 2014年10月25日
如有任何關於按揭問題，可直接Whatsapp聯絡我們(+852 55966181)。