按揭實質利率跌至1厘以下？

15-2-2017

某報標題，銀行爭奪按揭，實質利率跌至約0.9厘。雖然標題與內文相符，嚴格而言不算是「標題黨」，但要獲得等同0.9厘的實質按息，其實要滿足一定條件，在樓價高企的今天，其實難度甚高。

現時市場流行的按揭計劃，是「拆息存款掛勾按揭」；大致上較高貸款額（約500萬元）的按揭，可獲銀行批出「拆息+1.3厘」的按息。以2月14日一個月拆息0.51厘計，即按揭利率在1.81厘水平；而銀行又可提供存款利率等同按息的高息存款存口，一般可獲高息的存款上限為未償還按揭餘額一半；近日更有銀行將存款金額上限由按揭餘額一半提升至6成。如果借款人有足夠現金存入戶口，存款利息與按揭利息抵消，實際按息便可減少逾半，「按揭實質利率」便跌至約0.9厘了。

算術上有關說法完全正確，以500萬元貸款計，年利率1.8厘，一年按息支出大約是88,686元。如果借款人有250萬元現金存入高息存款戶口，收到的利息大概是4.4萬元。借款及存款利息相抵，實際利息支出便是約0.9厘。如果銀行提供的高息存款金額上限較高，借款人又有足夠現金存入，收取的利息便更多，抵消按息的效果更為明顯。

大前提︰借款人要有相當實力

問題是，要享用有關優惠，大前提是借款人要有相當實力。以購買樓價一千萬元物業為例，一般按揭借款上限為樓價5成，買家要支付500萬元首期、如無持有其他本地住宅，印花稅為37.5萬元。如選用銀行批出存款掛勾按揭，假設存款上限為未償還金額一半，要用盡優惠的話，需存入250萬元。大大概概來說，購買1000萬元物業，要達到實質按揭利率0.9厘的效果，借款人原先要持有現金約787.5萬元。

當然，未能用盡的優惠仍是優惠，有關戶口就算只是存入一萬幾千，存款利息一樣較普通儲蓄存款戶口為高。而對那些以轉按套現獲取低息貸款，等待投資機會的投資者來說，存款掛勾按揭戶口的確有減少機會成本（利息支出）的效果。至於個別借款人是否能透過類似的安排取得最大優惠，便要看自己的財政實力了。

原文刊於經濟日報網站2017年2月15日
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