加息初期 樓價或維持高位

29-6-2015

本月聯儲局議息後維持息率不變，聯儲局主席表示暫未有加息條件，但另一方面也有聯儲局官員預期，9月會展開加息步伐。與其聚焦何時加息，不如留意加息的幅度和速度，而綜合主流意見，未來一、兩年，息口上升令樓價轉向的機會未必太大。

香港主流按揭產品不管是P按或H按，都是浮息按揭，在聯繫滙率下，港息走向需跟隨美息。按息上升，供款增加，計算上無疑會影響市場購買力，有效需求減少，原則上會令價格有下調壓力。問題是，按揭的名義利率並不是唯一影響借款人的還款能力及市場的借貸需求的因素。

美加息步伐料緩慢進行

本周港府公布5月的消費物價指數（即一般理解的通脹率），按年上升3%，升幅較4月份的2.8%擴大。通脹高，原則上對借款人有好處——債務金額的本金是固定的，但通脹會蠶食本金的購買力。當債務利率高於通脹時，即實質負利率——銀行貸出款項，收回的利息跑輸通脹。在樓市而言，按揭負利率會刺激市民借款買樓的需求，利好樓價——2008年後，香港大部分時間都處於按揭實質負利率環境，結果樓價走勢亦合乎理論預測，一路向上。

聯儲局官員對於息口走勢，一直予人鷹派、鴿派對立的感覺：主席剛說完暫時未達加息條件，三藩市聯邦儲備銀行行長威廉斯（John Williams）便預期年內會加息2次。不過，撇開表面的分歧，威廉斯估計明年加息幅度亦只1厘，而主席耶倫說，估計聯邦基金利率需幾年時間，才可能回復正常的3.5厘水平。綜合而言，大致上聯儲局中人都估計，加息將以緩慢步伐進行。

實質利率逾4厘 樓價方現壓力

現時本地一般新造按息約1.9至2.15厘水平，較通脹低1厘。即使今年聯儲局順利啟動加息，估計本地新造按息亦要在明年中才會追及通脹，可能要明年底才會結束按揭實質負利率的環境——而過去經驗，扣除通脹後，實質按揭利率要處於4厘以上，才會對樓價有較明顯壓力。

假設幾年後，美國聯邦基金利率終於回復正常，而每次美息上調，本地銀行都跟足；考慮通脹後的實質利率仍是低水平，對樓價的壓力都不會太大。在美息回升的初期，由於實質按息仍處負利率水平，樓價維持在高位運行的機會不小。

當然，按息只是影響樓價的其中一個因素，供應會否增加、外來購買力是否持續，甚至經濟環境會否轉差，都足以左右樓價。不過，單論加息因素，市場可能高估了加息的影響——特別是現時購買力以用家及長綫投資者主導的環境，輕微加息或會對市場氣氛有一定影響，但似乎不足以推動樓市轉向。

原文刊於置業家居2015年6月29日
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