一樓多按對樓市的影響

11-2-2015

早前市場出現一宗「四按」銀主盤後，市場開始關心銀行體系之外的按揭增長，對樓市的影響，甚至有估計細價樓狂熱將在數月內爆煲。究竟什麼是「三、四按」，對樓市又有什麼風險？

討論三、四按之前，先說明什麼是一、二按。按揭是以物業抵押，向銀行、財務公司取得的按揭，貸款未完全清償前，貸款機構會持有物業樓契作為抵押。只有一個按揭，便是一按。

其次是正規的二按。一按貸款者作為債權人，享有一定的權益，包括借款人斷供時可收回抵押品，拍賣後，一按銀行有第一順位取回欠款及利息。此外，一般銀行的 按揭契約內，都會有消極保證（Negative Pledge Covenant）的條件，指借款人向貸款人保證，在其償清貸款前，不得在其財產上設定有利於其他債權人的法律形式。在未得銀行同意的情況下，如借款人將 一按物業再進行抵押，已是違約，銀行如發現，可以行使合約權利，要求借款人提早償還按揭欠款。
換言之，業主要借二按，必先取得一按銀行的同意。較常見銀行同意的二按，以新盤發展商二按為主。
三、四按一般未得銀行正式同意
而一般所說的三、四按，一般未得銀行正式同意，只是債主將業主借款的資料，在土地註冊處登記。將債務登記在土地註冊處，對債權人的「好處」是令物業的潛在買家留意到，業主可能涉及財務糾紛，令業主較難在市場放售。
由於三、四按對貸款人來說的風險較高（業主破產的話，一按銀行收樓拍賣，提供三、四按貸款機構取回欠款的順位較後），所以此類貸款的利息亦偏高。
市場在討論一樓多按的影響，有趣的是，由於此類貸款往往未得銀行同意，提供貸款的財務公司亦未必是信貸資料庫成員，市場上究竟有多少此類貸款，涉及多少金額，大家其實只是「斷估」。
一樓多按對樓市風險難以評估
此類貸款的存在，對銀行體系的風險未必太大，但對樓市的風險卻難以評估。現時新造按揭平均成數只是五成多，萬一業主斷供，銀行又有第一順位追回欠債，銀行 體系因此出現大量壞帳的風險偏低。不過，由於此類貸款利息高，當市況調整，或經濟下行時，卻可能出現一批借入三、四按的業主，無力負擔貸款風險而要售樓還 債-當此類個案集中在同一時間出現時，便可能放大樓市跌勢。

原文刊於經濟日報網站 2015年2月11日
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