「抵唔抵」非比較按揭唯一標準

20-1-2016

本周港元拆息上升，令人擔心資金開始流出香港。針對港息遲早上升的憂慮，市場近日對定息按揭的興趣也在上升，不時也會有人問：「定息按揭抵唔抵」的問題。有關問題可說是十分典型的港式思維，但更值得考慮的，其實是「我是否需要定息按揭」、「甚麼人適合使用定息按揭」。

「抵唔抵」（「是否物有所值」）可能是港人最常用以衡量萬物的尺度。討論酒店自助餐，問「抵唔抵」的次數，一般較「是否好吃」多得多。自助餐如此，可以比較利息的按揭產品，「抵唔抵」/「哪一個更抵」自然是按揭FAQ。但很多時候，「抵唔抵」此把尺，並不一定適用。

過去幾年，H按與P按市佔率幾度大幅變化。對置業人士來說，要在H按與P按之間二擇其一，何者「更抵」，自然是重要問題。在此以外，其實有其他問題 一樣值得借款人留意，例如利息突然上升的風險。在H按開始出現時，並沒有以最優惠利率（P）為準的鎖息機制，一旦外圍波動、拆息急升，可能會令當月按揭供 款急增。當時不少分析亦建議借款人，在考慮P按及H按當下利率之外，要留意相關風險。其後市場競爭激烈，銀行將H按的鎖息設定於等同P按最佳利率，理論上 完全消除了H按的風險，「抵唔抵」便幾乎成為用家選擇P按或H按時的唯一考慮。

可能是大家太習慣於單一尺度，在考慮是否採用定息按揭時，用家一樣會問「抵唔抵」，但偏偏此未必是衝量有關產品的最佳尺度。定息按揭的好處，是在定 息期內供款固定，不像浮息按揭會受市場利率波動影響，較為適合追求穩定的人。此種穩定的代價，是定息按揭開始時，利息一般較同期的浮息按揭為高。

要比較浮息按揭與定息按揭何者「更抵」，最準確的方法是事後總結，例如定息期3年，便在3年後比較兩者的實際利息支出。如果一定要在事前比較，其實 也只能說：如果定息期內，浮息平均利率高於某水平，選用定息按揭的利息支出便可能較低。簡單來說，也只是靠估，而根據往績，包括專家在內，人類對未來的估 計能力，其實極為有限。（補充一點，如果比較的是2個不同的定息組合，包括定息期在內，其他條件一樣，一個定息2.8厘，另一個定息2.9厘，自然是前者 更抵。）

回到文首的問題，要問「定息按揭抵唔抵」，如果對答案的要求是和浮息按揭利息支出的比較，其實難以在當下作出判斷。值得問的反而是：你是否願意為了未來一段時間供款固定的好處，付上較當下浮息按揭略高的息差？

原文刊於經濟日報網站2016年1月20日
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