2014年按市展望

25-1-2014

2013年樓市成交量創多年新低，全年一、二手取用金額均下跌，但轉按的取用金額卻取得逆市增長。2014年轉按金額料可維持，一手住宅按揭或有增長，但二手住宅按揭仍不樂觀。

去年初，我們曾估計，2013年轉按市場會有較良好的表現，皆因港府推出眾多辣招，尤其是壓低按揭成數，欠缺實力的買家難以入市，一、二手成交量料會受壓。按息仍然低企，估計不少人會透過加按、轉按套現，更有甚者，由於市場仍然看好後市，會出現父母將物業轉按套現，以資助子女的置業首期。結果，以一手、二手及轉按為分類，去年轉按是唯一出現增長的是住宅按揭類別。

按息仍平 仍有轉按動力

展望今年，在按揭市場份額最大的二手住宅，表現料與去年接近：維持淡靜，成交量料會在低位徘徊；但樓價會否出現較明顯跌幅，則有待觀察。雖然近期樓價已見輕微調整，但整體上按息仍處極低水平，且3年多前推出的額外印花稅，已成功迫使大部分炒家離場。在按息仍低企，以用家或長綫投資者主導的樓市，難見骨牌式的價格調整。另外，美國收水加上港府辣招，「樓價必升」的預期已被扭轉，無迫切需要的用家料會放緩入市步伐，在買賣兩閒下，二手成交量難見起色，如無意外，二手住宅按揭取用金額將繼續下調。

住宅轉按金額去年逆市上升，說穿了是按息低企，吸引業主轉按、加按套現。按息低企在今年料會持續，轉按的需求料會維持。雖然現時新造按揭利率與過去數年相若，「轉按慳息」的動機不大。不過，前文提及「父母加按資助子女首期」的需求料會維持。此外，即使加息陰霾愈來愈濃，按息上調，仍會低於一般私人及信用卡貸款。透過轉按，借入平錢還貴錢的需求永遠存在；此方面的需求料會推動轉按金額進一步上升。

優惠吸客 一手銷量可期

一手住宅新取用按揭金額及宗數料會明顯上升。去年上半年，可能由於實行一手住宅銷售條例，上半年獲批預售樓花同意書的項目明顯減少；6月份一手成交低至百餘宗水平。至下半年政府及發展商陸續適應新例，預售樓花同意書批出數目上升，發展商亦以印花稅回贈等增加優惠，在2013年底以來推出的新盤均錄得理想銷售成績。此批新盤中，選用即供付款的買家，取用的按揭金額已被統計；而在2014年落成的一手住宅，政府估計達15,820伙，此中選用建築期付款的單位，亦會推動今年一手按揭取用金額上升。

港府有意加快地皮供應，包括檢討補地價機制；今年起，發展商料會改以貨如輪轉方式推盤，在包裝加上稅務回贈的威力，一手銷量可看高一綫；尤其是新界區多個大盤推出，不乏上車盤可供選擇，此類新供應對中等收入的上車客有一定吸引力。

總括而言，今年樓市會維持一手旺，二手靜，因此一手按揭取用金額可看高一綫。而轉按需求在按息仍低企下，料可保持一定升幅。由於二手按揭比重較高，整體上2014年按市規模料持續下跌——先不論最優惠利率或拆息會否上升，銀行按揭的息差，即P減或H加的部分，在年內難見上調。

原文刊於置業家居網站 2014年1月25日
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