120%按揭的美麗誤會

20-6-2016

上周元朗一個新盤的發展商推出一項按揭計劃，新盤成交價1000萬元的話，最高可借1200萬元的按揭。之前坊間不時說高成數按揭風險高，目前居然有發展商提供「借突樓價」的貸款，豈非超高風險？不過，一切其實是美麗的誤會。

有關計劃為新盤買家提供一個借款額高於購入樓價的貸款選擇，問題在於借款人不僅僅是以新購物業為抵押品──他們(或家人)需要另外持有物業，並將舊 樓和新樓一同作為抵押借款。如果同一個物業，同一時間重複抵押，取得多筆按揭貸款，叫「一樓多按」；把多於一個物業抵押取得一筆款項，可稱為「多樓一 按」。

所謂120%按揭，120%指的貸款額最高可達新購物業估價的120%，但計算同為抵押品的舊居價值，實際按揭成數是在七成左右。

借款人如購買發展項目中一個成交價1000萬元的單位，而舊居又有按揭未償還的話，舊居樓價要達700萬元，發展商才會借1200萬元予買家，用於 償還舊居按揭及支付新樓樓價。以抵押品總值1700萬元計，整體按揭成數其實是70.6%。對貸款人來說，風險反而比之前按揭成數高達八、九成的新盤一按 略低。

發展商如此大費周章，相信也是源於銀行按揭成數收緊。如果新盤買家持有其他按揭物業，再為新盤單位申請銀行按揭，全部按揭供款不可高於月入四成，壓力測試下假設按息加3厘，整體供款不可高於月入五成。發展商提供「多樓一按」，由於不涉銀行，便可迴避壓力測試的要求。

上文提及，計算所有抵押品價格，貸款額只相當於抵押品估值七成，究竟按揭借款相當於樓價七成，對借款人是否高風險？

我們多次提出，借款的風險不在成數高低，而在借款額是否過高，還款是否超出負荷。舉一個簡單例子，一名月入10萬元的買家，購買一個樓價400萬元 單位，就算成數真的高達120%，如果按揭條件是P-3.1%，30年還款期，每月供款18104元，實在看不到什麼風險；相反，同一個人，如果購買一個 一億元的物業，按揭成數25%，即借2500萬元，供款便達9.4萬元，負擔絕對過高。

發展商為新盤提供按揭，多數情況下迴避了壓力測試，「方便」買家多借一點；比起高成數，此種方便會不會令買家借入超出負擔能力的金額，才是問題所在。

原文刊於信報網站2016年6月21日
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