為求達標的風險管理策略

9-6-2015

眾所周知，在金管局要求銀行為按揭申請人進行壓力測試後，以及信貸資料庫加入正面按揭資料後，大致上杜絕了借款人過度借貸的問題。即使外圍有什麼風 吹草動，本地樓市的表現亦會遠較上一周期為佳。不過，監管機構設定了風險管理標準，有時也會出現貸款機構為求達標，反而增加風險的情況。

先看一下按揭壓力測試的要求，對未持有或擔保其他按揭物業的按揭申請人來說，要求是：在現行按息下，供款不逾月入五成；按息升3厘，供款不逾月入六成。

要求簡單易明；但壓力測試其實只是傳統供款負擔比率(Debt-To-Income ratio ,DTI)的改良版。改良之處是，加上「按息加3厘」時，要求供款不逾收入一定比例，一定程度避免了在低息環境下借入「可負擔」的債務，加息幾厘時供款卻難以負擔的情況出現。

不過，縱使有此改良，DTI的一些缺陷，仍會「遺傳」至壓力測試。舉例而言，一筆400萬元的按揭貸款，如果利率為2.15厘，還款期20年，月供為25521元；按息加3厘時月供為26731元；通過壓力測試的收入要求是44552元。

如果一名借款人月入只有43000元，那如何是好？簡單來說，把按揭年期延長一點就好了，例如把年期延長至22年，月供將降至19030元，按息加3厘時是25351元，通過壓測的收入要求是42252元。月入43000元，便可通過壓力測試。

延長還款期，令每月還款減少，是常見的應付DTI要求的方法；延長了還款期，每月供款便少了，同一收入之下，自然較易通過要求。同一方法應付壓測要 求一樣有效。以延長還款控制每月供款不逾要求，可說合情合理。但在落實至具體執行上，有時卻會出現為求達標，理論上風險反而增加的情況出現。

話說某人申請按揭，其月入正好是43000元，希望借取的金額亦正是400萬元。但他的收入中，36000元是有完整證明，包括公司信、出糧紀錄、繳稅證明等；另外7000元，申請人說是「外快」收入，有入數紀錄，但沒有其他證明。

根據壓測要求，如果銀行完全採納申請人月入43000元，以息口2.15厘計，只要供款期長於22年，便可批出按揭。但有關銀行認為，借款人的外快 收入不可盡信，但如果只計他正職36000元的收入，卻無論如何都不足以通過壓測。結果銀行想出一個「折衷方案」，就是申請人原本要求22年按揭，銀行卻 批出30年的按揭。

個案的關鍵是，借款人那7000元的收入是否可信。有關銀行將批核的按揭供款期拉長至30年，表面理由是「借款人就算收入不是十足43000元，供 款也不會佔收入太多」。但仔細想一下，對貸款人來說，還款期愈長，按揭本金的償還速度愈慢，理論上風險反而增加。銀行為了在滿足風險管理要求，最終反而作 出令自己風險增加的決定。

原文刊於信報網站2015年6月9日
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