為加息作準備

23-6-2015

美國聯儲局6月未有加息，加上聯儲局主席耶倫在議息後又表示目前未有加息條件，未來加息步伐放緩。在加息陰霾稍見退去的情況下，往年暑假例淡的本地樓市，估計可維持相當暢旺的局面。

對於利率走勢，部分本地持貨業主可能會認為，「最佳」的情況是聯儲局每次議息後都維持利率不變，港息隨美息維持低企，樓價水漲船高；「次佳」情況是 美國出現耶倫設定的條件，即經濟增長和就業增加，美國展開溫和及緩慢的加息步伐；只要加息幅度有限，美國大致上維持超低息政策，香港的按息低於本地通脹， 在正常情況下，本地樓價仍是會維持在升軌。

持貨業主較不願看到的，自然是美國經濟出現強勁增長、聯儲局放膽把利率正常化，大概較目前加息3、4厘，本港跟隨的話，本地樓價便會失去一個重要的支持因素。

撇開出於個人利益的主觀意願，參考客觀數據，較大機會出現中間情況，即美息不太可能一直維持不變，但短期內似乎也欠缺正常化的條件，較可能出現的仍 是在經濟數據改善後，出現緩慢的加息。至於開始加息的時間是9月或12月，其實無關宏旨，因為美國即使加息，步伐亦會極為慎重，於未來2、3年間，本地新 造按息較高機會低於通脹率，支持樓價在高位運行。

當然，以上只是對未來可能性的一種評估，仍未供滿物業按揭的業主，即使同樣判斷未來加息步伐緩慢，亦不宜坐定定，無所作為。面對總有一天來到(但幅度、速度未明)的加息周期，供樓業主或可作出一定部署。

由於金管局在數年前引入壓力測試，而過去的數字是按息一直未見上升，除非借款人收入下跌，否則在正常情況下，按揭供款佔月入比率應該會處於偏低水 平，如果收入有上升，供款比率更應該輕微下跌。此類業主或可稍為增加儲蓄/穩健投資的比重，待未來加息時，以部分還款方式，減少供款負擔。

另外，部分供樓業主可能在過去數年入市，但出於種種原因(例如申請按揭時的信貸評級較低、當時收入不穩定等)，未獲最佳的按揭息率，甚至是置業時需 要申請二按，要以略高的利率供樓。過去數年樓價持續上升，部分選用一按加二按入市的用家，在物業升值後，大可以轉按方式取得更優惠的按揭條件，甚至是償還 較高息的二按，以先行減低未來加息的衝擊。

當然，要成功轉按，除了物業升值外，另一個條件便要看借款人有沒有良好部署，包括最基本的準時還款，以及改善自己的信貸紀錄，減少其他負債。

原文刊於信報網站2015年6月23日
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