車位交投活躍的按揭因素

15-8-2015

據報今年車位成交暢旺，上半年車位成交量已近去年9成。過去樓市有「升市豪宅領先，升至村屋、車位，已近盡頭」的說法。今年車位成交急升，是否又預示樓市見頂？

據統計，今年首七個月本港純車位註冊量超過七千宗，已達到去年全年註冊量約八成六，更已超過2013年全年數字。成交價方便，上半年車位平均成交價已達114萬元，較5年前平均45萬元的成交價，升幅1.53倍，較同期住宅價格升幅(約80%)更高。不論由成交量及成交價看，車位市場均難說沒有炒風。問題是，車位成交活躍、是否預示整體樓市後勁不繼？

討論之前，不如先回看車位交投活躍的成因。車位比起單位，無疑有一定的優勢，例如出租車位幾乎沒有損耗、不必裝修，也不擔心租霸。加上近年落成的「豪宅」，雖然動輒上千萬一伙，車位比例卻往往偏低，形成局部地區車位供不應求，租金回報理想的情況，都是投資者鍾情購買車位的原因。此外，過去車位可作為「炒落後」的指標，原因主要是車位交投始終不及住宅單位活躍，投資者除非判斷住宅再無水位，否則一般情況下資金不會轉投車位市場。但在本輪升浪中，資金卻可能因為「無水位」以外的其他原因轉炒車位—例如是按揭因素。

現時收入主要來自香港的人士，購買獨立車位，按揭成數上限是40%；而同樣是本地收入，購置另一套住宅的按揭成數上限是5至6成(視乎樓價)。表面看，買車位的按揭成數(或者說按揭槓桿效果)仍然較低，但如嘗試由小投資者角度考慮，結論可能大異其趣。

現時一般住宅「上車盤」價格已達400萬元，4成首期是160萬元。車位「平均」成交價114萬元，意味仍有一定數量百萬元以下車位成交。以6成首期計，60萬左右已可購買車位投資。對資金不是太豐厚，但希望購置資產保值的小投資者來說，車位便是相當自然的選擇—至於住宅是否有仍有水位，已是無關宏旨。此外，車位買賣在稅務上尚有一定優勢—對已持有本地住宅的買家來說，買另一單位或車位都要付雙倍印花稅，但車位未來轉售，卻沒有類似住宅單位3年內轉讓要支付額外印花稅(SSD)的規定。不排除部分過去熱衷於短炒住宅的投資者，轉投車位市場，令成交更為活躍。簡單而言，近年車位成交暢旺，部分原因與按揭及稅務有關，作為「炒落後」的指標作用可能已大減。

類似情況一早出現在細價樓市場，過去都說樓市升幅由豪宅帶動，但近數年樓市，細價樓、小單位升幅均領先市場。一般相信與細價樓按揭成升較高、稅費支出較低有關。2008年以來的樓市升浪，基本不由豪宅帶動，過去成立的市場風向指標，在現時市況下未必有用

不過「無跌市指標作用」不代表現時追價入市仍然安全，特別是車位，在市況一般時，轉手較住宅單位困難，投資者入市前必須考慮相關風險。

原文刊於iMoney 2015年8月15日
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