新盤買家選用二按比例上升

26-8-2015

今年2月底，一般住宅按揭成數上限劃一下調至6成或以下，措施提高了入市門檻；但相對而言，較有財力的發展商也因應買家對低首期入市的需求，更積極推出二按產品，近月亦見選用此類二按的數字有上升趨勢。

由去年7月至今年4月，每月新批按揭中，涉及二按的宗數均維持在百餘宗水平，甚為穩定（此批二按，均為銀行同意、已通過壓力測試的正規二按，估計大部分涉 及新盤成交）。但在今年5、6月，數字均升穿200，分別為240宗、231宗。考慮到期內新批按揭數字未見大升，可以了解為選用新盤二按的借款人有上升 趨勢。

新盤買家選用二按的數字上升，可說是意料之內－－2月底金管局收緊一般按揭成數至6成，不計少量適合申請按保等高成數按揭的個案，不是每一個買家都有能力 動用4成首期置業，多個新盤便推出成數2至3成的二按安排，為買家提供較低首期的入市方案。新盤現時一般即供按揭有90日成交，在3月以後推出的新盤，新 批按揭數字大概便會在5、6月之後出現，結果我們便見到選用二按的數字上升。

借款人負擔能力有一定保證

有關情況近月持續，以往新盤買家中，選用二按付款安排的比例一般只有1成多，但據了解，近日幾個有提供二按的新盤中，選用二按付款安排的買家比例一般達3 成。當然，3成的數字有一定水份，一來是部分新盤即使簽約時選用二按付款，但最終因任何理由沒有取用二按的話，會有回贈／樓價扣減的安排，買家簽約時選用 二按計劃，有點「買保險」的成分。其次，部分二按申請會被拒批，申請數與取用數之間會有落差。但由申請數目增加，也大致反映市場對類似產品需求殷切。

由於上述的二按都是有銀行同意，借款人需經過壓力測試才會獲批按揭；如果二按成數高於樓價2成，需要通過的壓測標準亦更為嚴格，標準的6成一按加2成二按，供款佔收入比率會被限制在4成左右。意味即使選用二按的個案增加，借款人的負擔能力也有一定保證。

對監管機構而言，雖然新批／取用二按的數字上升，但借款人應該有足夠的負擔能力，不必太擔心他們過度借款。退一步而言，萬一借款人斷供，物業拍賣，一按銀 行有優先取回貸款的順位，而二按貸款人的資金，原則上不是來自本地銀行；換言之，即使借款人斷供，一按銀行的損失風險也不大。

不過，對借款人來說，此類二按的利率始終較高，選用時必須考慮利息支出的影響。

原文刊於經濟日報網站2015年8月26日
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