如果按息只升半厘

23-9-2015

上周聯儲局議息仍然維持美息不變，更重要的，是市場大致認定，聯儲局縱使加息一、兩次，在內外因素制約下，美息亦難大幅上升。如果美息一如市場估計，在半年至一年內，只有半厘左右的升幅，是否就代表樓市無甚壓力？

表面看，即使聯儲局加息，港息初期也有不跟的條件。就算今年美息加一次，明年再加半厘，本地按息上升幅度可能亦只有半厘。

「上車盤」每月供款增約825元
以現時一般「上車盤」價格400萬元，8成按揭即320萬元，還款期30年計，按息由現時的2.15厘升至2.65厘，每月供款亦只會由12,070元升至12,895元，上升825元，對很多人來說，影響可能只是「少出街晚飯一次」。
一般估計按息上升初期，金管局也不會放寬壓力測試的要求。以通過壓測的要求計，要借入320萬元，供30年，在按息為2.15厘時，收入要達29,122 元，在按息上升半厘後，收入要求會上調至30,786元。按息上升而壓測要求不變，以同樣還款期借入同等銀碼，需要有更高的收入；不過，如果按息升幅只有 半厘，因未能通過壓測而被排走的購買力不會太多，對樓價未必有太大影響。
不過，按息只是云云左右大市的因素之一，綜觀其他因素，可說現時支持高樓價的各項條件均在削弱之中。
美息不加，不單單是因為美國本身未完全具備令聯儲局放心加息的條件；也是因為中國經濟放緩，可能影響環球經濟。中國經濟是否會明顯放緩是未知之數，但中國增長放緩，香港所受影響必然高於美國─美國擔心中國經濟增長減速而暫不加息，絕對不宜理解為利好樓市的消息。

倘中港經濟放緩 美加息影響不容忽視
事實上，中國增長放緩的影響在各方面已陸續浮現─訪港旅客下跌，旺區名店開始減少，連帶8月通脹率亦告回落至2.4%水平-已較2014年的4.4%大幅 回落。以扣除通脹的實質利率計，名義按息雖然維持在2厘水平未有變化，但實質按息已由年初的約負2.4%，上升至現時約負0.4%水平。如果名義按息較現 水平再微升半厘，實質按息便會由負轉正─一個過去數年支持樓價高位運行的因素將消失。
綜合而言，如果美息偏低而香港經濟強勁，當然可理解為利好樓市消息。不過，現時美息偏低，背景卻是香港及中國經濟放緩，在此情況下，加息半厘的壓力亦不容忽視。

原文刊於經濟日報網站2015年9月23日
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