按揭措施加辣影響

3-3-2015

上星期我們提到，如果樓市調控措施要加辣，線性思維的結果便是針對細價樓收緊按揭；幾天之後，金管局真的針對細價樓加推逆周期措施，如無意外，上周文章提及的後果—例如租金上升，也會出現。

金管局上周五(2月27日)宣布收緊按揭，最受矚目的，便是700萬元以下物業按揭成數上限，一律下調至6成。即時影響是周末的一、二手成交量急跌，此結果正常不過，在按揭指引有變的情況下，原來有意入市的人料將觀望一段時間再作決定。

值得留意，一些面向青年網民的網絡媒體對金管局的指引似乎不以為然—最普遍的觀點是一般住宅物業按揭成數下調至6成，等於迫使上車客不用入市。主要立論是一般上車盤樓價已屆400萬元，首期也要160萬元，一般大學畢業生儲蓄多年都難以儲足首期。

不知為何，此類文章有意無意間總會遺忘按揭保險此類低息高成數按揭的存在。按揭證券公司繼金管局之後宣布按保的新措施。表面看是跟隨金管局方向收緊按保，但細看其實沒有多少變化。

按揭保險修訂後，名義上，合資格住宅物業可敍造的最高按揭成數將由9成下調至8成。但對首次置業，且有固定收入及供款與入息比率不超過45%的首次 置業人士，仍可申請敍造最高9成按揭貸款。換言之，如果首次置業人士有固定收入，借入9成成按揭後供款不逾月入45%，400萬元以下物業仍可申請按保， 首期可低至40萬元(當然，有關保費有一定上調)。至於市場上400萬元以下物業買少見少，那已是另一層次的問題。

整體而言，收緊按揭會令市場成交量進一步減少(一手市場因有發展商二按，影響會較少)，但不見得樓價會有明顯下調—正如我們上周所言，收緊按揭，令部分觀望的用家推遲入市計劃，維持租樓，有可能略為推高本地住宅租金，反而令利好一眾包租公。

此外，人民銀行周六減息，代表內地進一步放水，環球熱錢流竄，利息低企的情況會持續，此大環境下，樓價下調的空間恐怕不大。

原文刊於信報網站 2015年3月3日
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