內地人來港置業不再流行？

20-10-2015

未知因為內地增長放緩或打貪，據報內地買家來港置業的個案大減。樓市一如其他市場，有起有落，客源變化是常態。值得問的是，究竟少了內地客來買樓，是周期現象或基本因素已改變？

內地客減少來港置業的重災區是九龍站，據區內代理指出，2007年和2008年區內成交有50%至60%買家為內地客。即使港府推出買家印花稅及雙 倍印花稅，大幅增加非本地人的買賣成本，至今年第一季和第二季九龍站買家比例仍佔30%至40%。直至8月內地股市大跌後，內地買家比例才跌至一成以下。

再看官方數字，9月有179宗住宅成交需繳付買家印花稅，較去年同期的340宗相比，下跌47.35%。當然，所有非本地買家，又或公司名義購置物 業，都需要支付買家印花稅，加上今年住宅成交個案減少，官方數字未能直接反映內地買家來港置業的規模是否減少，但仍與市場資料吻合，大致上可斷定，內地人 佔本地樓市購買力比重較前下降。

需要考慮的是，有關情況是周期現象(內地購買力只是一時收縮，往後可能回升)，抑或是基本因素已變(內地購買力佔本地樓市比重將長期維持近月偏低水平)。

要回答以上關鍵問題，不妨以內地人的角度考慮。他們以遠高於內地一線城市水平的價錢來買香港的物業，是因為維港海景比黃埔江漂亮、香港物業用的意大 利雲石比內地的高級嗎？抑或是相信香港的制度或前景，寧可支付遠高於內地購房的稅款，選擇投資在香港(內地購買一個樓價1000萬元人民幣住宅，契稅由 15萬至30萬元不等，視乎買家是否首次置業、有多少物業而定；非本地人購買香港樓價1000萬元港元物業，單是印花稅已需225萬港元)？

過去幾年，有接觸過內地朋友的香港人，應該都不時聽到「內地經濟前景好、香港要好好學習、不要故步自封」的論調。不過，看到個別豪宅區近半成交由內 地人購入的現象，與上述言論放在一起，總予人格格不入的感覺。如果香港真如某些內地人口中如此不濟，如何解釋8月股災前，大量內地資金不惜支付更高的交易 成本進入本地樓市？

一個常見的解釋，香港樓價遠高於內地物業，溢價主要在制度。如果此解釋成立，便意味：只要本地制度中，被認為較優良的因素仍然存在，本地物業對內地 人的吸引力便會持續。同時亦表示，目前內地客佔本地成交回落，看來是一個周期現象，當內地經濟好轉，內地人購置本地物業數量及比例將回升(除非你認為內地 經濟轉差不是周期因素，而是結構因素，內地經濟會長期不振，那麼內地買家來港置業個案及比例便較可能在低位徘徊)。

目前本地不少權貴也常說香港行政欠效率，應該在各方面多仿效內地。這些意見究竟是真理或靠害，倒值得大家思考。

原文刊於信報網站2015年10月20日
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