加息的應對策略

2-1-2015

一般估計2015年起港息跟隨美息回升，在評論利息上升對樓市影響時，焦點集中在「每個月供款會增加多少」、「樓價可能下跌多少」。較少人討論身負樓債的小業主，要如何應對按息上升。

粗略而言，應對按息上升，理財上可以有幾個取態：

一、不理會，即任由按息上升，每月供款增加。表面看此取態相當消極，卻可能是最多人「選取」的對應措施－－按息回升初期， 供款增加始終有限，不少人可能採取聽之任之的態度。撇開完全被動，不去思考應對策略的業主，也有個別情況適合對加息採取「放任不理」的策略，包括按揭餘額 少、剩餘還款期短、供款佔月入比例偏低等；此等情況下，利息上升，對借款人的財務影響不大，大可不理。另一種情況，是借款人預期收入升幅可完全抵銷加息影 響，便未必有太大的財政壓力推動借款人為加息作特別部署。

二、延長供款。以一般浮息按揭而言，利息上升，便意味每期供款增加。如果借款人的理財目標是「限制每期供款於月入一定比例」；其中 一個可行的方案便是與銀行相議，透過延長還款期的方式，令每期供款減少。此方案有一定代價，延長還款，會令全期利息增加。不過，如果借款人認為在利率回升 後，仍會低於通脹率，延長供款便不失為一個合理選擇－－以通脹蠶食債務。

三、提早還款。加息的即時影響是每期供款增加。以「（部分）提早還款」來應對加息，乍看並不合理。不過，利率回升的長遠影響，是全 期利息支出增加。如果借款人的理財目標着眼於控制長期利息支出，而手上又有閒置的現金，可考慮進行部分還款，減低長遠的利息支出。當然，閒置資金用於提早 還款是否最佳選擇，要視乎情況而定。假設當事人過去的平均投資回報高於預計中的中長期平均按揭利息，那倒不如以閒置資金用於投資。相反，如果當事人的投資 紀錄平平，現有的資金並無特別用途，與其放在銀行活期存款賺取微薄利息，那倒不如用於部分還款。

四、轉按。如果借款人現時的按揭組合利息偏高，又符合其他條件的話，可考慮以轉按方式減少利息支出。尤其是近幾年以一、二按組合入 市的買家，二按的供款假期（Payment Holiday，例如首2年免供的安排）已完，開始要償還利息較高的二按。正好近2年樓價上升，轉按可能足以償還原有的一、二按金額；借入上述二按的小業 主，可考慮以轉按節省二按利息支出。

當然，轉按有不少先決條件，包括良好的還款紀錄、原有按揭已過罰息期；新造按揭合乎金管局的按揭指引等等。
對絕大多數以浮息按揭供樓的香港人來說，加息的影響大致一樣，但視乎個別借款人具體條件的不同，可以有完全不同的應對策略。在決定採取哪一種策略前，借款人宜先詳細了解自己的情況。

原文刊於經濟日報網站2015年1月2日
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