發展商一按使用比例

16-12-2015

今年一手市場一個有趣現象，是發展商（以關連財務公司）提供一、二按的情況明顯增加。發展商借款予買家買樓，尤其是按揭成數較高的一按，牽涉較高成本，目的自然是方便去貨。究竟實際上借取發展商一按的買家會有多少，對後市又會不會有甚麼潛在影響？

過去罕有少數發展商為旗下新盤提供一按。不過，隨金管局多番收緊按揭，1,000萬元以上物業一般按揭成數只有5成，買家需要準備大筆首期方可入市。發展商便陸續變招，以吸引買家。

本來，最簡單是沿用過去多年的老方法，即銀行提供一按，發展商提供二按，買家便可以低首期購入一手單位。問題在於，由於二按在優惠期後的利息一般較 高，在現行壓力測試要求下，買家同時借入二按，便需要有更高的收入。一、二按組合的批核難度高，發展商便索性推出一按，當整筆按揭都不涉及銀行時，原則上 便不需進行壓力測試。更有發展商聲稱，其一按一定批出，即市場上所謂包批按揭。而部分發展商提供的「備用一按」會列出一定的批核條件，並無承諾包批，但條 件仍較銀行批會為鬆，算是為買家融資提供一度安全網，可稱為「包底」按揭。

此類發展商一按，在宣傳上自然是先聲奪人，在實際上，有提供此類融資安排的新盤，買家使用發展商一按的比例亦不低。我們計算了一下，至12月初為 止，市場上共有31個新盤提供種類不同的一按；今年以來，它們共售出了約2,500個單位，當中約1,100宗，選用的付款安排涉及發展商一按，佔 44%。

不過，上述數字會有一定變化；例如個別新盤，買家最終不取用發展商一按，會有現金回贈，此類新盤實際取用發展商一按的宗數會比統計降低。相反，也有 個別新盤，選用多個不同付款安排，買家都有權申請備用一按，此類情況會令最終選用發展商一按的數字上升。但整體上，可以說在提供發展商一按的新盤中，有近 4成買家選用涉及此類按揭的付款計劃，比例不算低。

不同發展商的一按，成數由7成至9成不等，一般在供樓首2、3年有利息優惠，優惠期後P至P-1%不等。整體上，全期利率較銀行一按高2至3厘，較大的問題是，當利率優惠完結，又碰上加息的話，供款可能出現大幅上升。

以上統計不能反映買家為什麼選用發展商一按，也不能反映有關買家未來的部署。但估計會以以下兩類人士為主：

其一是真正有需要入市，但首期不足的用家。此類人因發展商一按可壓低首期而入市。雖然利息支出較高，但用家因利息較高而放棄自住單位的機會不大。如 果選用發展商一按的以用家為主，對大市未必有太大影響。對此批用家來說，較關注是未來如何部署轉按，問題在於，如果屆時按揭指引未見放寬，銀行按揭成數受 限，他們轉按便需要一批資金償還發展商按揭及銀行新批按揭的差額。

第二種是投資者，他們可能仍因較高的按揭槓桿吸引而入市，加上供款優惠期。單位入伙後便出租，抵銷部分供款支出，並在優惠期後，視乎市況決定獲利套 現/止蝕，抑或繼續持貨，市況欠佳的話，他們較用家有較大機會放售單位；如果決定繼續持貨，他們應該也會尋求轉按以降低利息支出，面對的問題便類似於用 家，即有沒有足夠現金用於支付按揭差額。

簡單來說，發展商包批、包底一按的出現，回應了市場對低首期入市的需求，但受制於利率成本，發展商也不太可能推出全期利率貼近銀行的貸款。對選用類似產品的買家來說，如果不希望長期以較高利息供樓，便要在2、3年的優惠內好好部署，例如進行額外儲蓄，以便未來轉按了。

原文刊於經濟日報網站2015年12月16日
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