煥然壹居的按揭考慮

9-1-2016

市建局首個資助房屋項目煥然壹居公報開售詳情。338個單位，折扣率8成，折實價由341萬至663萬元。市建局表示買家可就樓盤申請按揭保險，按揭成數由8成至9成不等。以按保形式為資助房屋提供高成數按揭，可說甚具創意。

市建局表示項目買家可申請按保，按揭成數8成至9成。原則上此可說是破天荒的安排，過去按保的安排並不適用於資助房屋，背後有一定的理由。按揭保險的設計，是在貸款銀行及借款人之間加上第三方的保險公司，保險的內容是借款人一旦斷供，而物業又成為負資產(價值低於按揭未償還貸款時)，由保險公司向銀行作出一定的賠償。整個設計是為了減少銀行提供較高成數按揭時的風險。

在業權完整的私樓市場，按保執行自然沒有問題，但在資助房屋市場，由於涉及補價安排，理論上小業主未有完整的業權，而且對二手買家有一定的資格限制，按保較難應用。過去房委的居屋，買家可不付保費取得9成按揭，原因是涉及房委會的擔保。

煥然壹居既是資助房屋，但買家又可申請按保，估計其中一個原因與其不設「第二市場」有關。即購入單位2年後，只要進行補價，項目買賣便不設限制。理論上，他日即使出現一個以按保入市的斷供個案，只要銀行在收回單位拍賣前，與市建局計算好補價金額，仍可安排將斷供單位拍賣，而且買家應該沒有特別資格限制。

對買家來說，現時煥然壹居買家可選擇申請按保，在財務安排上自然是更有彈性。但值得留意的是，現行按保計劃只適用於樓價600萬元以下單位，而煥然壹居338個單位中，有76伙的折實價高於600萬元。

除非在按揭保險的適用範圍上再作特別調整，否則購買項目600萬元以上單位的買家，按揭成數只有6成，即置業首期需達樓價4成，首期會在240萬元以上。參考購買資格的資產限制300萬元，仍算可負擔水平。

另外要留意的是，如無特別安排，按保要借8成以上，應該只包括樓價450萬元以上單位，而且申請人為固定收薪人士、供款不逾月入45%(壓力測試則為按息加3厘，供款不逾月入55%)。有需要申請8成以上的按揭，宜先了解自己是否合乎有關條件。

當然，市建局有如此創意為煥然壹居爭取到按保的安排，如果再接再厲，令600萬上單位都可申請按保，又或令借用8成以上按揭的買家有較一般情況寬鬆的申請條件，那麼上述「注意事項」便不成問題了。

原文刊於iMoney 2016年1月9日
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