由短炒獲利個案看樓市

3-4-2025

物理學上有一個概念叫「熵(Entropy)」，用以計量一個系統中失序的狀態。一個封閉系統，在大趨勢上，其熵值總是增加，即逐步由有序走向失序。但在大趨勢下，卻會有「逆熵」的情況出現，即局部出現「無序至有序」的情況。

類比於以上物理學概念，類似情況也會在市場出現──例如樓價在大範圍內可能出現持續調整，但不代表市場完全不會出現獲利個案。在微觀層面，問題是為什麼這些短炒獲利的個案會出現。在宏觀層面，問題是類似的個案數量是否足夠多，以反映大趨勢改變。

在微觀層面，短炒獲利個案增加，應該與港府撤銷各項樓市辣稅，尤其是額外印花稅(Special Stamp Duty)有關。在2024年2月底撤銷之前，任何人在購入住宅後24個月內轉讓，新交易便需繳付額外印花稅，在6個月內轉讓的，稅率為成交價20%；超過6個月至12個月內轉讓，稅率為15%；超過12個月至24個月內轉讓的，稅率為10%。簡單來說，在此稅生效期內，除非投資者找到超級筍盤，否則全無獲利空間。額外印花稅撤銷後，假設一買一賣的代理佣金各為成交價1%，只要投資者找到樓價有輕微偏低的放盤，便有獲利機會。

以上政策的改變，為投資者創造一個較為寬鬆的操作環境。而另一個大家會看到較多短炒獲利個案的原因，可能與統計學上的「倖存者偏誤(Survivorship Bias)」有關。購入單位之後，短期內轉手獲利的，對物業代理來說，是傳播「樓市有獲利空間」消息的好機會。但購入單位之後，短期內蝕讓轉手的，可能便沒有多少動機去強調。

另外，按揭壓力測試暫停、七成按揭的適用範圍放寬，也增加了投資者靈活走位的空間──看錯市，本來打算短炒一轉的，如未能成事，投資者便可能由短炒變長線投資。在舊的按揭指引下，非自用物業的按揭成數較低，壓力測試也會壓縮按揭申請人可獲樓按的金額。在按揭指引放寬後，投資者購入單位，即使未能在目標期限內轉讓，先行申請按揭，將物業出租的難度亦有所下跌。

由於市場上永遠會有一些願意以較低價出讓物業的賣家，在沒有辣稅、非自住按揭的申請難度又已大減的情況下，不管樓價大趨勢是升是跌，我們將會持續看到更多的短炒獲利個案。但在宏觀層次，少量的短炒獲利，不足以反映樓價轉勢。參考官方或市場樓價指數，暫時我們仍未看到樓價有明顯轉勢向上的改變。

原文刊於信報網站2025年4月1日