強積金買樓 是否好主意

22-11-2024

踏入11月，樓市氣氛忽然轉靜，10月《施政報告》放寬按揭、11月初減息對樓市的刺激似乎都不大。在《施政報告》發表後，被問及會否考慮讓青年人以強積金作為置業首期，行政長官當時的回應是不排除可能性。究竟容許市民提取部分強積金置業，是否好主意？

繼2月《財政預算案》撤銷所有樓市辣稅後，政府再於10月《施政報告》放寬按揭指引。2月減辣稅之後，3月一手住宅成交曾創出一手住宅條例在2013年實施以來的單月新高紀錄──逾4000宗成交，但之後成交反覆回落，8、9月一手成交均不逾千宗。而在10月《施政報告》放寬按揭後，10月下半月多個一手盤熱銷，全月成交近3000宗。但踏入11月，整體市場氣氛又再轉靜，至17日，一手成交量只在500宗水平，而且尚未有大型新盤開價。

由於「樓市辣招」都已撤銷，「辣」已減無可減。如政府要支持樓市，可能需要為樓市「加甜」。那麼，容許以強積金買樓，對刺激樓市又是否有用？

從表面看，容許市民以強積金作首期有一定好處，首先自然是可提振置業需求，其次是現行的強積金，市民大致上只可在65歲退休或永久離港等少數情況下提取，一般人對管理強積金似乎都是消極管理。容許市民提取部分供款置業，可能有助提升市民對管理自己強積金戶口的積極性。在市民角度，如部分強積金可轉作置業用途，亦有助減少儲首期的時間。

不過，有關構思的缺點也明顯，要令到「提取強積金作首期」對準買家有實際作用，容許提取的金額不會太少，總不可能只容許供款人提取一萬幾千以減輕首期支出。但強積金原意是供市民用於退休生活，如容許供款人提早大額提取作置業用途，可能會令退休時所得金額減少，影響退休後的財務安全。

另一個現實問題是，香港的強積金供款相對偏低(每月僱主、僱員的強制供款上限共3000元)，令多數人的強積金戶口結餘數目不如想像中高。假設進入職場約10年人士，如果他們月月以強制性額度供款，10年的本金投入亦只會有36萬元。而事實上，10月強積金成員平均戶口結餘只是27.2萬元，比以上的模擬情景更低。

當然，強積金計劃也不乏高額結餘賬戶，在2021年，賬戶結餘在100萬元以上的賬戶約10萬個。但估計這些大額賬戶，會是以加入計劃多年的僱員為主，未必符合「讓青年人以部分強積金供款支付置業首期」的原建議。

撇開「動用部分強積金買樓」，會不會影響未來退休安排的理論不談，現實是即使容許青年人調動部分強積金作置業首期，受限於強積金平均賬戶結餘金額偏低，對樓市的實際刺激也不會太大。

原文刊於信報網站2024年11月19日