臨約簽署日期 如何影響按揭成數

5-4-2024

2月底港府撤銷辣稅、金管局放寬按揭成數及暫停按揭壓力測試的要求後，市場氣氛急速改善，3月一手市場更創下2013年一手住宅新例實施以來的新高成交紀錄。不過，不少人對撤辣存在不少誤會，可能會嚴重影響他們的財政部署。

香港政府及金管局是在2月28日同一天公布撤辣措施，但要留意，兩者有關樓市措施的改變，在適用對象的標準上其實大有不同。港府撤銷三種印花稅，是即日生效的。例如原有的特別印花稅(SSD)，針對的是短炒買家。撤銷前，只要購入住宅不足2年轉讓，不論賺蝕，都要向港府付稅，稅率為轉讓時估值10%至20%，視乎持有物業時間而定。而在2024年2月28日起，業主出售住宅物業，無論持有時間多久，甚至只是2月27日購入單位，均毋須繳付額外印花稅。

相對而言，金管局暫停壓力測試，調整按揭成數，雖然也是即日生效，但新的按揭指引也列明：「所有修訂適用於今日(2月28日)或以後簽訂臨時買賣合約的物業交易」。如果買家是在2月27日簽署臨時買賣合約，銀行便要按當時生效的按揭指引來處理，受影響的包括按揭成數上限，以及仍需進行壓力測試。令情況更為複雜的是金管局在2023年7月7日也調整過按揭成數。在此日之前簽署臨約，而現時申請按揭，便需要按另一個標準計算按揭成數上限，當然，借款人也需要通過壓測。

主要受影響的，包括在預算案前看好減辣偷步入市的人士，也包括在過去選擇建築期付款購買一手樓花的買家。舉例而言，如果一位買家在2023年7月6日簽署臨約，購買了一個1000萬元的一手樓花，在2024年中交樓。他可申請的按揭成數上限，便只是60%(當然估值的調整可能會令借款額進一步下跌)，而且也需要進行壓力測試。

如果選用建築期付款安排的樓花買家，在看到「減辣」的新聞後，大安旨意以為自己購入的單位可獲較高的按揭成數，不只是天大的誤會，也可能直接影響到他們是否可以順利完成交易。

原文刊於信報網站2024年4月9日