期待「減辣」反令成交量下跌

23-2-2024

上星期4天新春假期，一手市場只錄不足10宗成交，10大屋苑據報成交量為零，為多年新低紀錄。成交淡靜，已不是單單「節日因素」可以解釋。一個可能的原因是由去年底開始，由地產業界到立法會議員，對《財政預算案》會公布「減辣」，即撤銷部分或全部壓抑樓市印花稅的呼聲愈來愈高。

減低物業交易的稅率，理論上可刺激市場成交。尤其是市場未有預期的情況下減稅，「喜出望外」的刺激作用更大。去年10月底，特首在發表《施政報告》中，把買家印花稅及從價印花稅(第一標準稅率)削減一半，各由15%，減至7.5%。結果去年11月、12月的一手市場成交明顯較10月上升。

其後市場持續呼籲，把此兩項印花稅全部撤銷，即無論住宅買家是否香港永久居民、是否已持有本地住宅物業，都只需付從價印花稅(第二標準稅率，由100元至樓價4.25%不等，視乎物業估值而定)。如果政府接納有關建議，一般認為最可能的公布時機是在2月底發表的《財政預算案》。而近期樓市成交放緩，正可能是市場期待「減辣」的一個副作用。

需知道，如果政府順應市場呼籲，撤銷辣稅，一個非本地買家，最少可節省樓價的10.75%，本地人購買第二套住宅，最少亦節省樓價3.25%的稅費。在「政府是否會減印花稅」尚未明朗的情況下，未有發展商在1、2月推出大型新盤。同樣，對準買家來說，最理性的選擇是等待預算案揭盅。結果便是大家看到的1、2月一、二手成交按年大減。

我們沒有水晶球，不知道在預算案中，政府是否會再調整樓市辣稅。但可以預期的是，預算案後，樓市成交量可望回升。真的「減辣」，那些在觀望的購買力便會入市。即使市場預期落空，辣稅維持不變，但準買家沒有了「明天買樓稅款更低」的預期，便毋須延遲入市計劃。

當然，由於一手市場存貨累積，即使成交量回升，暫時也不宜對成交價過於樂觀，在有更多消息(例如美元利率確實進入減息周期)前，預料本地樓價仍有一定下調壓力。

原文刊於信報網站2024年2月20日