新盤優惠比併　「折扣」與「回贈」大不同

15-12-2023

新盤為吸引買家，總有不同的優惠，最常見的包括不同名目的折扣以及回贈。表面看來，兩者分別不大。其實在繳付印花稅的角度上，折扣比起回贈較為實在。

印花稅角度　折扣更實在

新盤開售，會有多個價格，一個是價單上未扣除任何折扣的售價（Price）；另一個是扣除所有折扣後的成交價（Purchase Price）。折扣可以有不同的名目，常見的包括加入發展商旗下客戶專會的會員，甚至指定在某時某日之前購買單位的早鳥優惠等等。例如一個單位，售價是1000萬元，折扣10%，成交價是900萬元，後者亦會是買賣合同上的價格，原則上政府亦會按此合同價徵收印花稅。以一名本地居民，初次置業計，成交價900萬元的新盤，稅率是3.75%，稅額是33.75萬元。

如果發展商不是直接提供折扣，而是提供現金回贈，回贈額同樣為10%，表面上，回贈10%及折扣10%是同一回事。但現金回贈並不影響合同價。同樣以售價1000萬元，回贈10%的情況為例，合同價會維持在1000萬元，印花稅會按此價格計算，同樣一名本地居民，初次置業計，稅率是3.75%，稅額是37.5萬元。

按揭方面無大分別

在按揭方面，折扣及現金回贈反而沒有大分別，原則上銀行會以合同價再減去所有發展商回贈作為估值上限。以上文兩個例子來說，估值上限都是900萬元，再由此計算按揭金額。綜合而言，折扣和回贈兩者比較，前者對準買家較為實際。

中介回贈不影響按揭估值

要留意的是，以上我們討論的都是涉及發展商的直接折扣及來自發展商回贈的影響。至於市場上盛行，由物業中介提供的現金回贈，便是另一回事。多數情況下，銀行並不會處理物業中介向一手盤買家提供的現金回贈，此些回贈通常不會影響物業估值。例如上文提及折實價900萬元的新盤單位，如果中介另行提供20萬元的回贈予買家，此筆款項通常不會影響按揭估值。

原文刊於經濟日報網站2023年12月13日