按息回落 應該轉按嗎？

2-4-2016

多家銀行調整拆息按揭（H按）利率，由H+1.7厘，下調至H+1.6厘水平，對猶疑是否入市的準買家來說，未必會為了10點子的息差而作出入市決定，但對於有樓在手，按揭又未供滿的業主來說，面對按息回落，可能會考慮轉按。但轉按前，有不少地方值得留意。

對借款人來說，如果既有物業的按揭利率較新造按揭為高，單是「慳息」已是足夠推動轉按的誘因。

3月底一個月拆息約0.23厘，H+1.6厘即按息為1.83厘；以100萬元貸款，還款期25年計，H+1.6厘按息，每月供款4,157元。假設借款人原有按揭利率為H+1.7厘，在同等借款額、還款期的情況下，供款4,205，轉按每月供款節省48元。如果不比較供款，而是比較利息支出，轉按一年利息支出減少約989元；此外，轉按一般可獲貸款額1%的回贈，足以應付轉按的律師費等成本，初步看來轉按似乎是合理選擇。

不過，轉按也要考慮其他條件是否配合，包括原有按揭的罰息期是否已完結、信貸紀錄是否良好、入息證明是否齊備並足以通過壓力測試。另一個要考慮的因素，是按揭估值。

留意物業估價

近年一般銀行按揭的罰息期在2至3年，單純考慮此因素，原有按揭如已供2、3年，轉按應該沒有額外成本。問題在於，近幾年按揭指引收緊，轉按時的按揭成數受限，加上近半年樓價回落，物業估值可能影響轉按時的借款額。以一個在2014年初購入，作價$600萬的單位為例，當時採用七成按揭入市，按揭額為$420萬，2年下來，估算按揭餘額約$390萬左右。由於 去年按揭指引收緊，轉按要借足$390萬，物業估值便要有$650萬，如果估值低於此數，轉按便需要另行籌措資金，償還新舊按揭的差額。當然，如果原有按 揭在更早時候借入，物業累積一定升幅，上述問題的影響便會較輕微。

如果一切轉按條件具備，小業主要考慮的便是找出最適合自己的按揭組合。近期市場焦點集中討論幾家銀行按息調整至H+1.6厘。但單純以慳息角度考慮，此未必是最慳息的按揭組合。例如多家銀行均有提供H+1.7厘，另外存款掛勾的計劃，借款人可獲等同按息的存款戶口，存款上限為未償還貸款一半；暫時而言，未見有銀行將有關優惠普及至H+1.6厘的安排。

以上文提及100萬按揭貸款，按息下調0.1厘，一年利息支出減少不足1,000元計，如果借款人獲銀行批出H+1.7厘，另加存款排勾的按揭條件，其實借款人不需存足50萬元，只需存入約5萬2千元，存款利息已足以抵銷有關利息支出。對於有一定現金儲備的借款人來說，此類名義按息較高的存款掛勾按揭，反而是較佳的選擇。

原文刊於iMoney2016年4月2日
如有任何關於按揭問題，可直接Whatsapp聯絡我們(+852 55966181)。