銀主盤與樓市

19-4-2016

早前有評論估計，在樓價下調和經濟放緩的情況下，年內 銀主盤 會大幅增加。碰巧上星期拍賣場出現幾宗平價銀主盤，成交價較二手價低一截，更令人憂慮銀主盤增加會進一步推低樓價。究竟銀主盤由何而來？對樓市又有何影響？

所謂銀主盤，一般是指按揭借款人借入按揭後違約，結果銀行收回抵押物業，出售抵債；如果經濟環境持續低迷，眾多自住小業主無力償還按揭貸款，自然會觸發更多銀行收樓個案。

另一種情況是，銀行主動call loan(要求借款人償還部分或全部貸款)，當借款人無法按要求還款，銀行收回物業。

不論是那一種情況，銀行收回放售的物業，即坊間說的「銀主盤」，多多少少都會被標籤，成交價一般較同類型二手成交為低(銀主盤被標籤的理由很多，玄 學上的原因是單位成為銀主盤，風水地運欠佳；實際上的理由是銀主盤可能丟空一段時間，保養可能較一般二手單位為差；而原業主往往有其他債務，如以有關物業 作登記地址，承接物業的新買家可能受追債滋擾等)。在二手成交量偏低的情況下，少量低價成交的銀主盤，可能會進一步推低樓價。

現階段銀主盤源於投資者超借

值得留意的是，暫時來看，目前銀主盤原業主都以投資者為主，尚未波及自住的小業主。投資者的物業較易或較快成為銀主盤，背後有眾多原因。部分投資者 入市後因物業升值，將之視為提款機，不斷加按，甚至以債冚債，到了樓價見頂回落，無從加按後，物業被收回，是近期銀主盤出現的原因之一。

相對而言，自住業主的按揭槓桿有限，正規的高成數按揭有較多限制，包括更嚴格的壓力測試等，除非經濟環境全面惡化，否則小業主較低機會斷供。或者可 以說，有較強還款能力或較強還款紀律的用家較少以多重按揭套現，有此需要的，往往是投資者。從事二按的財務公司，處於一個逆向選擇的處境──潛在客戶都有 較高違約風險，風險反映在利率上，按息一定較高；而較高的按息反過來又可能在經濟環境轉差時，帶來更高的違約可能。

討論至此，大家應該明白，為何金管局的逆周期措施，大部分都針對非自用按揭；反過來亦可以說，由於監管措施早於2009年已逐步落實，投資者借取按揭的規模受限，銀主盤為樓價帶來的衝擊，應該較上一周期溫和

原文刊於信報網站2016年4月19日
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