銀主盤成交增加 或預示樓市轉旺

12-5-2023

近日市場上銀主盤的成交量上升。有指情況反映市場上的購買力下跌，或是樓市轉弱的訊號。嚴格而言，銀主盤的放盤量是否持續增加，會是更好的樓市轉弱訊號。一時一刻的成交量上升，反而可能預示樓市轉旺。

按揭是以物業作為抵押品的貸款，當債務人(業主)無力還款時，銀主(即債權人，可以是銀行或財務公司)收回抵押物業在市場放售抵債時，此類放盤便叫銀主盤。

要以銀主盤的數字判斷樓市走勢，應該有幾個標準：

一、積存量：一如破產及失業，無論經濟如何強勁，市場上總會有人破產、失業，但數字的高低，大致上可作為評估市況的參考。破產個案及失業率有官方統計，銀主盤存量只可參考業界人士的統計。

翻查報道，2003年高峰期，銀主放盤的積存量達5000至6000個。2019年低位時，銀主盤存量只有80個；去年高位為230個，近期數字為略高於200個。整體上，現時銀主盤的存量很難說是偏高。

二、消耗量VS新增量：銀主盤的存量，會在新增銀主盤增加速度快於銀主盤成交時上升；相反，當銀主盤成交量高於新增量時下跌。當銀主盤持續增加，而市場消化不及時，銀主可能需要進一步調整價格，此會是一個明顯的利淡訊號。但只要銀主盤的存量不算偏高、而消耗速度大致高於新增量時，應該不會對樓市帶來壓外壓力。

以樓市「強勁、轉差、轉好、平穩」為籠統的分界：

樓市強勁時，銀主盤存量極低、新增量極少，少量出現的銀主盤被快速消化。

當經濟轉差，市場對樓市前景悲觀時。新增銀主盤增加，但承接量低，令銀主盤存量增加。

當經濟開始走出谷底時，我們應該會看到，新增銀主盤量減少，但看好後市的人士開始尋找「筍盤」，令銀主盤成交量上升。

而當市況平穩時，銀主盤可能有一定積存量，而新增數字及消耗量可能平穩，新增的銀主盤需要稍長時間才會被消化。

簡單來說，銀主盤的「成交量」上升，本身不足以作為樓市轉差的訊號。在樓市由差轉好時，應該也會出現銀主盤成交量的現象。近日市場報道的銀主盤「存量」下跌，反映成交量高於新增量，整體上可能是樓市轉好的訊號。當然，單月的數字不足以看到趨勢，但如果我們在未來數個月，看到銀主盤的成交增加、存量下跌，可能便是反映市場開始好轉的訊號。

原文刊於信報網站2023年5月8日