新盤按揭計計數

18-5-2016

銀行按揭成數受限，發展商為了賣樓，紛紛推出一、二按，務求協助買家降低首期支出入市。決定是否申請、採用此類按揭安排時，有幾點要留意。

其一是利息成本。一般而言，由於發展商的利息成本較銀行為高，發展商為新盤提供的一、二按，利率會較銀行按揭高。當然，即使發展商提供的按揭計劃利 息較高，只要借款人有能力應付，而且又有需要，仍然可以考慮。值得留意的是，部分新盤的付款安排，可能牽涉樓價折扣，此種情況下，借用二按是否化算，便要 詳加計算。

其二是按揭的批核準則。一般來說，如果發展商按揭牽涉銀行，例如銀行借一按，發展商借二按，整個按揭組合都要根據金管局的要求進行壓力測試，即現行 按息下，月供不逾月入5成，按息升3厘，供款不逾月入6成。如果整體按揭成數較標準高逾2成，壓測的標準會更嚴格。而有個別發展商曾推出「包批」按揭，揚 言只要買家申請一定批核。另外亦有部分發展商提供按揭，只要不涉銀行一按，亦不需通過壓力測試。由買家的角度考慮，借款不用過壓力測試，「好處」自然是批 核簡單；但代價是借款人可能負上自己難以負擔的債務。即使新盤買家有意申請發展商提供的按揭，而且有關產品不必經過壓測，借款人亦宜自行引用壓測標準，看 看一旦按揭的優惠期完結，又碰上按息上升2、3厘時，供款實際會增加多少，再決定是否申請有關按揭。

最後，不管借款人採用的是發展商安排的一、二按，抑或是由其他途徑借取、利率更高的按揭貸款，都應該考慮他日的「退場部署」。一般來說，發展商的 一、二按在供款初期會有供款假期或初期低息的設計，但優惠期後按息會恢復較高水平。現時主流的發展商一、二按，優惠期後利率一般由P-1厘至P+1厘，較 一般銀行按揭利息高2至4厘。選用此類計劃的買家，一般預期樓價持續上升，數年後以轉按至銀行，以避免長期負擔較高的按息。

但必須留意，如果當初借取的按揭整體成數偏高，而樓價在數年後下跌，甚至只是橫行，買家如欠缺資金，數年後都難以轉按。樓價升跌難測，但買家借用較 高息口的貸款前，宜評估自己的儲蓄能力，估計按揭優惠期後，自己手上可積存的資金，再評估一下屆時樓價要在甚麼水平，才可成功轉按；並以此作為是否借取有 關按揭的參考。

原文刊於經濟日報網站2016年5月18日
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