估價下跌 呼吸PLAN借款人宜提早轉按

12-10-2022

樓市觀望氣氛濃厚，大行估計樓價仍有三成下調空間，《信報》亦透過網上系統統計9月二手屋苑估價全線向下。估價下跌對大部分業主來說，是賬面資產值下跌，對日常生活沒有多少影響；但對部分人來說，情況卻有所不同。

《信報》追蹤的15個屋苑，三成追蹤單位在9月的銀行估價下調多於5%，最高估價下跌8.5%。銀行對二手市場單位的估價，基本上反映屋苑的新近成交價。對絕大多數小業主來說，樓價估值下跌不算是好事，但如果暫時沒有計劃賣樓，其實物業估值下跌對生活幾乎無影響──對有換樓計劃的小業主來說，樓價下跌，大不了是平買平賣。對要供樓的業主來說，樓價升升跌跌也不會影響他們的每月還款。

不過，對部分人來說，物業估值下跌，會對他們帶來實實在在的影響；第一種當然是短期內有需要沽貨的業主，售樓所得可能會較之前估計為低；但如果他們對中長線後市仍樂觀、財政上又可選擇「持貨」的話，仍可考慮暫停沽貨計劃，待調整期過去再部署賣樓。

第二種受影響的是近年借用利率先低後高按揭入市的買家。此類按揭多數由一手發展商安排，按揭成數較銀行標準為高、批核標準又較寬鬆、還款初期設低息(與銀行利率接近)，甚至零息的優惠，但兩三年優惠期後，按息會升至P至P+。此類按揭市場統稱為「呼吸PLAN」，多數借入此類按揭的業主都有一個如意算盤，即在優惠期後，轉按至銀行，便可避免長期以較高利率的樓按負擔。

不過，轉按是否成功，涉及多個因素，借款申請人的供款與收入比率、信貸紀錄外，最重要的是物業估價。以樓價1000萬元，借用發展商八成按揭個案為例，假設2年免息免供，優惠期後利率轉為P。假設物業估值跌至850萬元，就算以按揭保險借足九成，樓按金額上限亦只有765萬元，借款人要轉按，便要另外準備35萬元的資金，以償還原有樓按。樓市如持續調整，將大大增加過去幾年以發展商「呼吸PLAN」入市轉按的難度。

一般來說，發展商安排的按揭不設罰息期，部分甚至有提早還款的回贈。曾經借取此類按揭入市的買家，如財政狀況容許，可考慮在原有按揭優惠期尚未完成，樓價估值下調不多的情況下，先行申請轉按。此策略可減少樓價再有調整時，轉按難度進一步上升帶來的風險。

原文刊於信報網站2022年10月11日

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