即供及建期付款的不同風險

3-8-2022

 主流意見估計樓價在加息、短期供應增加的環境下，將有所調整。有指在現時情況下，新盤買家選用建期付款的風險較高。其實不論即供或建期，均各有風險，但風險的層次，卻大有不同。

在市場預期樓價調整、利率上升的情況下；購買新盤如選用成交期較長的建期付款，有兩重風險有所上升，第一，樓價下調，如影響單位估價，出現估價不足，買家便需要準備更多資金完成交易。例如購買的單位，簽約時作價500萬元，打算交樓時借六成即300萬元。如交樓時銀行估價下跌至480萬元，六成按揭便只有288萬元，買家需要另外籌措12萬元的差價完成交易；其次，按息上升會導致計算壓力測試時，所需入息增加。以借款300萬元為例，在按息為2.5厘時，最長還款期30年，月入要逾28390元，才可通過壓測。如果按息上升至3.5厘，在同等借款額和還款期之下，月入要逾31604元，才足以通過壓測，較按息2.5厘時增加11%。

新盤選用即供期(或一般二手樓，交易期2、3個月)的成交，由於成交期較短，樓價在期內出現較大幅調整或利率較大幅度上升的風險較小(但不是完全沒有)。不過，要留意的是，借款人順利在未加息前借入較高額度的樓按，日後加息時的每月還款佔入息比例增幅亦較大。以上文300萬元樓債，30年還款為例，如在按息2.5厘時借款，收入僅僅通過壓測，還款佔月入比例為41.8%，如按息上升1厘，還款佔月入比例大致會升至47.4%。

對那些在現行按息(2.5厘)下，入息僅僅可通過目標借款額的買家來說，在預期按息上升的情況下，購買新盤選用付款安排時，要面臨兩個選項：

一、以建期付款，但即使估價不變，也可能因為按息上升，未能通過壓測借取足夠樓按。

三、以即供付款，在按息上升前，先通過壓測，借入樓按完成交易。但稍後按息上升，借款佔月入比例增加。

兩種選擇無所謂對錯；但前者的風險是「加息後借不借到所需額度」的問題；後者是「借款後按息上升，是否可負擔」的問題。至於在加息預期下，什麼類型的買家適合承擔什麼類型的風險，便要視乎具體財務情況而決定。

原文刊於信報網站2022年8月2日

如有任何關於按揭問題，可直接Whatsapp聯絡我們(+852 55966181).