按息4厘的沙盤推演

21-7-2022

下周美國議息，市場估計今次加息幅度可能達0.75至1厘；而年內餘下的議息會議，美息料會持續上升，幅度可達1厘。至年底美息可達3.7厘水平。如無意外本地最優惠利率會在年底前被推高。究竟對供樓人士有多大影響？

本季最優惠利率或將微升

現時美國聯邦基金利率為1.5至1.75厘，一般估計本月加息0.75厘至1厘，而至年底時，美息可達3.7厘水平。參考上一個加息周期，美息由1.75厘升至2厘時，香港的銀行上調最優惠利率0.125厘，之後美息再升0.25厘，香港P不變，細P與美息最小的差幅為2.875厘。本月美國議息後，美息將突破2厘，加上銀行體系結餘下跌，拆息料會被推高，市場估計本季最優惠利率將微升。

當然美息與港元最優惠利率的變化不是綫性關係，但大致上可以說，當兩者息差收窄至3厘左右，P便更易受美息上升帶動。假設今年年底美息升至3.7厘，細P最高可被推至6.7厘左右。以近期的新批H按鎖息約「細P-2.5厘」計，按息可升至4.2厘。

新批按息上升或令入息要求大升

以一筆貸款500萬元，還款期30年，按息H+1.3，鎖息細P-2.5厘的按揭為例，周一計息的話，每月還款18,682元；如拆息及P都被推高，細P真升至6.7厘，此筆貸款轉以鎖息供樓，按息便是4.2厘，每月供款會增至24,451元，上升31%。

由於有壓力測試的要求，用盡借貸能力的借款人在加息前取用500萬元按揭，入息要求下限是47,316元，月供佔月入39.5%。按息真的升至4.2厘而借款人入息不變，每月供款會增至51.7%；似乎仍在可負擔水平。

按息上升未必對近期通過壓測入市的買家有太大影響。但要留意，新批按息上升，會令借入同等樓債的入息要求大升。以上文提及的500萬元樓按為例，在現行按息下，通過壓測的月入需求為47,316元；當按息上升至4.2厘，月入需求會升至56,656元。加息的消息料會令準買家觀望的時間延長、加上入市要求在按息上調後更趨嚴格，下半年的樓市可能持續整固。

原文刊於經濟日報網站2022年7月20日

如有任何關於按揭問題，可直接Whatsapp聯絡我們(+852 55966181).