選用定息按揭要考慮的因素

25-3-2022

 美息正式進入上升期，聯儲局主席明言不排除5月直接加息半厘。本地的拆息亦開始上揚。利率開始上升，定息按揭的相對吸引力變得更為明顯，究竟選用定息按揭時有甚麼地方要留意？

現時定息按揭根據定息年期而有不同利率：定息10年，利率為2.1厘；定息15年，利率為2.25厘：定息20年，利率為2.4厘。要留意，「定息期」與「還款期」為兩個不同的概念。借款人大可申請一筆還款期為25年的按揭，而選用10年定息，定息期完結後，借款人可繼續選擇定息按揭或浮息按揭計劃。

以10年期定息為例，現時為2.1厘，3月美國加息後，聯儲局主席明示5月可能加息半厘。由於美國最新通脹率達7.9%，按聯儲局以加息控制通脹的傳統，市場估計美息會持續上升，而根據過去紀錄，港元拆息大致上會跟隨美息走勢。

現時新批H按利率約1.6厘，較10年期定息低0.5厘左右。如果美息在5月上調半厘，而港元拆息跟隨、加息期再持續2年，現時選用定息按揭，理論上長綫有慳息效果。當然，由於H按有鎖息機制，只要最優惠利率不變，當拆息持續上升至按息觸及「鎖息」時，有關按揭的利率便會暫時鎖定在當初銀行與借款人議定的鎖息水平。近2年一般新批H按的鎖息大概是P（5%）減2.5%，即仍然較10至20年的定息為高。

定息按揭優惠j較少

由於加息期只是剛開始，估計上升周期會維持3年以上，單純考慮利率因素，置業人士如選用定息，對比於近年流行的H按，似乎有較大贏面。

不過，考慮定息按揭時，有幾點要留意，新批定息按揭的利率會根據市場按息而改變，例如去年中的新批10年期定息按揭利率是1.99厘，今年1月底上調為2.1厘，此利率的有效時間限定在3月底前申請、5月底前取用。在美息（及港元拆息）上調後，估計按證也會上調新批定息按揭的利率。

其次，定息按揭一般不設現金回贈或高息掛鈎戶口，而罰息期亦達3年，較現時浮息按揭主流的2年為長。借款人選用前，宜先行衡量以上特點。

原文刊於經濟日報網站2022年3月23日

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