新盤按揭演化流程

25-6-2016

聯儲局無加息，市場預期低息環保再持續一段時間，一手新盤亦維持相對暢旺。不過，一手新盤銷售成績背後，其實有賴發展商按揭持續演化支持，面對愈來愈複雜的新盤按揭，買家亦有不少地方需要注意。

發展商以關連的財務公司為新盤買家提供融資，可謂由來已久，較常見的是第二按揭(二按)，協助買家在銀行一按之外多借一筆貸款，令買家可以低首期入市。

新盤一按不涉銀行 免壓測「包批」

近年銀行按揭收緊，如果向銀行申請一按，再加發展商二按；由於二按的利率較高，通過壓力測試的難度亦相對較高；眾多發展商開始提供不涉銀行的一按，是為近年新盤按揭的第一階段演化。

大部分發展商的一、二按雖然不需壓力測試，但一般而言，都會要求買家提供收入證明，保證其有一定還款能力，去年開始出現「包批」按揭，即發展商表明不管借款人實力，一定批出貸款，又是一個新的變種。

至於上周佔據地產新聞版面的120%按揭，是發展商一按的新演化版本；買1000萬元的新樓，最高可借1200萬元—前提是你要有另一個價值起碼700萬元的物業共同擔保。當中新元素是「多樓一按」，即以多於一個物業，作為一筆貸款的抵押。

較少人提及的是近期幾個新盤按揭都推出「提早還款回贈」的安排，此類付款計劃一般要求買家在三至五年內還款。其中一個新盤，如借款人向發展商借500萬元，第一年利息支出約12.5萬元，一年內償還欠款，可獲回贈貸款額6%，即30萬元。某程度上可視為長成交期付款計劃的變化，可說是以優惠換時間的安排。

計劃多先甜後苦 留意是否易轉按

變來變去，發展商按揭的目標萬變不離其宗：幫助賣樓。借貸並不是零和遊戲，發展商之得(樓盤銷情暢旺)， 不一定帶來買家之失。但必須留意，此類新盤按揭有兩大特色，借款人必須留意有關風險。其一是不需壓力測試，可能令借款人借入超出自己負擔能力的債務。其二 是相關按揭往往以前期低息、免供，甚至利息回贈等吸引買家採用，但買家必須留意，在優惠期結束後，有關貸款利率回升時，是否容易轉按。

文章標題中的「演化」，概念來自生物學的evolution，此字香港、中國一般譯為「進化」，台灣多譯為「演化」，前一翻譯有「進步」的價值判斷，其實物種演化難說什麼進步，相對而言「演化」是較準確的中性翻譯。用在新盤按揭上，如果說「進化」，似乎暗示新產品愈來愈好，想來想去，還是用「演化」合宜一些。

原文刊於置業家居2016年6月25日
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